การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยเม็ดเงินต่างชาติ ถือว่า เป็นการทำงานที่ค่อนข้างเห็นผลเร็ว ยิ่งเข้าไปอยู่ในธุรกิจมูลค่าสูง เป็นส่วนหนึ่งของฟันเฟืองเคลื่อนเศรษฐกิจด้วยแล้ว ยิ่งเป็นที่คาดหวังกันว่า เม็ดเงินจะเข้ามาสูงมาก ขนาดกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทีเดียว เราจึงได้เห็นการเชิญชวนต่างชาติของภาครัฐ ในแทบจะทุกมิติของเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็น การลงทุน ท่องเที่ยว หรือแม้แต่ด้าน ‘อสังหาริมทรัพย์’ ที่ขณะนี้คงเหลืออยู่ในตลาดค่อนข้างมาก ภายหลังเศรษฐกิจไทยต้องเผชิญกับวิกฤตโควิดมายาวนาน 3 ปี
แต่หนทางกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ ครม.เห็นชอบในหลักการ เรื่องการเปิดให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อที่ดิน เพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติศักยภาพสูง เข้ามาลงทุนสร้างสวัสดิภาพให้ตัวเอง ด้วยเงินทุน 40 ล้านบาท แลกกับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ พร้อมให้วีซ่าพำนักระยะยาว (LTR Visa) จนกลายมาเป็นประเด็นร้อนและถูกตั้งคำถามในสังคมว่า การให้ต่างชาติซื้อที่ดินที่อาจคิดไปถึง ‘แผ่นดินไทย’ นั้น เป็นการ ‘ขายชาติ’ หรือไม่?
แต่หนทางกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ ครม.เห็นชอบในหลักการ เรื่องการเปิดให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อที่ดิน เพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติศักยภาพสูง เข้ามาลงทุนสร้างสวัสดิภาพให้ตัวเอง ด้วยเงินทุน 40 ล้านบาท แลกกับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ พร้อมให้วีซ่าพำนักระยะยาว (LTR Visa) จนกลายมาเป็นประเด็นร้อนและถูกตั้งคำถามในสังคมว่า การให้ต่างชาติซื้อที่ดินที่อาจคิดไปถึง ‘แผ่นดินไทย’ นั้น เป็นการ ‘ขายชาติ’ หรือไม่?
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตอบในแง่การกระตุ้นเศรษฐกิจ ระบุถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ขณะนี้ประสบปัญหาวิกฤตโควิด กระทบมาต่อเนื่องยาวนานถึง 3 ปี ว่าจะเป็น ‘เรื่องดี’ ที่สามารถทำได้ และไม่ใช่เรื่องเสียหาย เนื่องจากหลายประเทศก็ใช้นโยบายนี้ นับเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนหนึ่ง ที่จะดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาสู่ประเทศไทย สร้างให้เกิดอุปสงค์ใหม่ๆ เชื่อมโยงเม็ดเงินใน Ecosystem ภาคอสังหาฯ ได้อีก ไม่ว่าจะเป็น วัสดุก่อสร้าง อุปกรณ์ตกแต่งบ้าน สินค้าอำนวยความสะดวก เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ
แต่รัฐ ‘ควรเคลียร์ให้ชัด’ ในข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ และอธิบายให้สังคมทราบ เช่น การอนุญาตนั้นรัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทยในช่วงกี่ปี (กำหนดระยะเวลา) โดยอาจไม่ใช่เปิดนโยบายนี้ตลอดไป และควรกำหนดให้ชัดเจนว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ เช่น รัฐบาลอาจไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในระดับราคาไม่เกิน 10 หรือ 15 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่ รวมถึงควรกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น ไม่น้อยกว่า 3 - 5 ปี ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดการเก็งกำไรในที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย และยังเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้
แต่รัฐ ‘ควรเคลียร์ให้ชัด’ ในข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ และอธิบายให้สังคมทราบ เช่น การอนุญาตนั้นรัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทยในช่วงกี่ปี (กำหนดระยะเวลา) โดยอาจไม่ใช่เปิดนโยบายนี้ตลอดไป และควรกำหนดให้ชัดเจนว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ เช่น รัฐบาลอาจไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในระดับราคาไม่เกิน 10 หรือ 15 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่ รวมถึงควรกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น ไม่น้อยกว่า 3 - 5 ปี ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดการเก็งกำไรในที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย และยังเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้
นอกจากนี้ ยังควรมีการกำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย และการกำหนดเรื่องกฎเกณฑ์การขายบ้านและที่ดินเมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อเมื่อผผ่านไประยะเวลาหนึ่งแล้วให้ชัดเจนอีกด้วย
ที่ผ่านมา ประเทศไทยเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยพบว่า ในช่วงก่อนเกิด COVID-19 มีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือ คิดเป็นประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แต่หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ คาดว่าก็น่าจะทำให้เกิดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท จากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปีจะสูงถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น คาดว่า ในระยะแรกจะยังส่งผลบวกต่อภาคอสังหาฯ ไม่มากนัก เนื่องจากจะต้องใช้เวลาในการประชาสัมพันธ์และกลุ่มคนต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาวก็อาจจะต้องมีการเตรียมการในเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยและการปรับเปลี่ยนสถานที่ในการอยู่อาศัย รวมถึงการขออนุญาตต่างๆ ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า นโยบายนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณของอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศให้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้สามารถขายอสังหาฯในประเทศมากขึ้น และจะส่งผลบวกในการลดภาวะอุปทานสะสมอสังหาฯในตลาดให้ลดลง และเกิดการผลิตอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยให้เกิดการผลิตทั้งในภาคที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ ทั้งอุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำขยายตัวขึ้น รวมถึงเกิดการจ้างงานมากขึ้น หรือที่เรียกว่า เกิด multiplier effects ในระบบเศรษฐกิจ
ที่ผ่านมา ประเทศไทยเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยพบว่า ในช่วงก่อนเกิด COVID-19 มีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือ คิดเป็นประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แต่หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ คาดว่าก็น่าจะทำให้เกิดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท จากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปีจะสูงถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น คาดว่า ในระยะแรกจะยังส่งผลบวกต่อภาคอสังหาฯ ไม่มากนัก เนื่องจากจะต้องใช้เวลาในการประชาสัมพันธ์และกลุ่มคนต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาวก็อาจจะต้องมีการเตรียมการในเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยและการปรับเปลี่ยนสถานที่ในการอยู่อาศัย รวมถึงการขออนุญาตต่างๆ ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า นโยบายนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณของอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศให้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้สามารถขายอสังหาฯในประเทศมากขึ้น และจะส่งผลบวกในการลดภาวะอุปทานสะสมอสังหาฯในตลาดให้ลดลง และเกิดการผลิตอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยให้เกิดการผลิตทั้งในภาคที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ ทั้งอุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำขยายตัวขึ้น รวมถึงเกิดการจ้างงานมากขึ้น หรือที่เรียกว่า เกิด multiplier effects ในระบบเศรษฐกิจ
สนั่น อังอุบลกุล ประธานกรรมการหอการค้าไทยและสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เผย หอการค้าฯ มอบหมายให้สถาบันที่เป็นหน่วยกลาง ไปรวบรวมข้อมูลการดำเนินการของหลายประเทศ ว่ามีวิธีการทำอย่างไร โดยคณะทำงานจะว่าจ้างสถาบันที่เชี่ยวชาญมาศึกษาผลกระทบ ผลผีผลเสียที่จะเกิดขึ้น โดยผลวิจัยออกมาช่วงปลายปี และหอการค้าไทยจะเสนอผลศึกษาให้รัฐบาลรับทราบต่อไป
นอกจากนี้ ยังจะนำข้อมูลนี้เข้าพูดคุยหารือกับประเทศต่างๆ ที่เข้ามาประชุม APEC CEO Summit 2022 ที่กำลังจะเกิดขึ้นเร็วๆ นี้ด้วย เพื่อให้เกิดประโยชน์กับประทศไทยต่อไป
สำหรับข้อสงสัย รัฐบาลเปิดนโยบายนี้เป็นการขายชาติหรือไม่ สนั่น มองว่า หากมีการลงทุนตามเงื่อนไข ก็ไม่ได้มองว่าเป็นการขายชาติ และเป็นความตั้งใจดี ที่ต้องการให้เศรษฐกิจดีขึ้น ภายหลังทั่วโลกคาดการณ์กันว่า เศรษฐกิจโลกปีหน้า จะชะลอตัวลงอีก ดังนั้น เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจล่วงหน้า จำเป็นจะต้องหาช่องทางเพื่อดึงดูดการลงทุนให้มากที่สุด และไทยก็มีความพร้อม เช่น พื้นที่ อีอีซี ที่สามารถรองรับการลงทุนได้เป็นอย่างดี หากเป็นผลดี จึงค่อยๆ ขยายโอกาสไปในพื้นที่อื่นๆ มากขึ้น
นอกจากนี้ ยังจะนำข้อมูลนี้เข้าพูดคุยหารือกับประเทศต่างๆ ที่เข้ามาประชุม APEC CEO Summit 2022 ที่กำลังจะเกิดขึ้นเร็วๆ นี้ด้วย เพื่อให้เกิดประโยชน์กับประทศไทยต่อไป
สำหรับข้อสงสัย รัฐบาลเปิดนโยบายนี้เป็นการขายชาติหรือไม่ สนั่น มองว่า หากมีการลงทุนตามเงื่อนไข ก็ไม่ได้มองว่าเป็นการขายชาติ และเป็นความตั้งใจดี ที่ต้องการให้เศรษฐกิจดีขึ้น ภายหลังทั่วโลกคาดการณ์กันว่า เศรษฐกิจโลกปีหน้า จะชะลอตัวลงอีก ดังนั้น เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจล่วงหน้า จำเป็นจะต้องหาช่องทางเพื่อดึงดูดการลงทุนให้มากที่สุด และไทยก็มีความพร้อม เช่น พื้นที่ อีอีซี ที่สามารถรองรับการลงทุนได้เป็นอย่างดี หากเป็นผลดี จึงค่อยๆ ขยายโอกาสไปในพื้นที่อื่นๆ มากขึ้น
