แม้ฟากฝั่งกรุงเทพมหานคร จะส่งสัญญาณ ไม่ทุบ แอชตัน อโศก (Ashton Asoke) แต่ยังต้องจับตาต่อไปว่า จากนี้ไป ตึกสูงตระหง่าน มูลค่ากว่า 6,000 ล้านบาทนี้ จะแปรเปลี่ยนไปอย่างไร
ข้อมูลเบื้องต้น แอชตัน อโศก เป็นคอนโดมิเนียมหรู 51 ชั้น บนถนนอโศก มีห้องพัก 783 ยูนิต ดำเนินการโดย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ถูกศาลปกครองสูงสุดพิพากษาเมื่อ 27 กรกฎาคม 2566 ‘ยืน’ คำสั่งเดิม ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง โจทย์นี้เป็นประเด็นให้แก้ไขในหลายมิติ
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ เผยกับสเปซบาร์ว่า กรณีที่เกิดขึ้น ถือเป็น case study ว่า อะไรไม่ใช่ ก็ไม่ควรฝืน เรื่องนี้ผู้ประกอบการเองก็รู้กฎหมาย รู้ทำเล รู้สิ่งใดทำได้ ทำไม่ได้ เมื่อเดินหน้าจนสุดทาง และมีลูกบ้านเข้าไปเกี่ยวข้อง จากการเข้าอยู่อาศัยเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น เมื่อศาลปกครองสูงสุด มีคำสั่งอีกครั้ง โดย ‘ยืน’ คำสั่ง ตามศาลปกครองกลาง ที่เคยออกมาก่อนหน้า ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง จากการถูกร้องเรียนเรื่องทางเข้า-ออกโครงการ ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ รวมถึงการใช้ที่ดินของ รฟม. ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เรื่องนี้จึงกระทบหลายฝ่าย
“ที่ดินแปลงนี้ ดีเวลลอปเปอร์ทุกราย เขาเห็น ว่าทำไม่ได้เลย...ถ้าสร้างได้เขาทำมาก่อนแล้ว” แหล่งข่าว กล่าว
ขณะที่ทางแก้ หลายคนอาจตั้งคำถามว่า แล้วผลของคำพิพากษาศาล จะทำให้เกิดสิ่งใดบ้างนั้น แหล่งข่าวกล่าวว่า เป็นได้ทั้งการ ‘ทุบ’ และ ‘ไม่ทุบ’
กรณีไม่ทุบ ก็สามารถ ‘ปรับเปลี่ยนประเภทการใช้อาคาร’ ให้ถูกต้อง เช่น เปลี่ยนไปเป็น โรงแรม หรืออพาร์ตเมนท์ได้ แต่ยังต้องดูว่า อาคารของ แอชตัน อโศก เข้าลักษณะที่สามารถทำสิ่งเหล่านั้นได้หรือไม่ เนื่องจากลักษณะการออกแบบด้านการใช้ประโยชน์ที่ไม่เหมือนกัน เช่น ที่จอดรถ หากเป็นคอนโดฯ ก็รองรับให้พอเหมาะกับจำนวนลูกบ้าน แต่โรงแรมต้องมากกว่า เนื่องจากมีผู้ใช้บริการจำนวนมาก ตามมาด้วยเรื่องความปลอดภัย ทั้งด้านอัคคีภัย และอื่นๆ ที่จะต้องพร้อมรองรับจำนวนคนมากๆ อีกด้วย
อีกข้อแตกต่างสำคัญ คอนโดมิเนียม-อาคารชุด เป็นอาคารพักอาศัย ที่มีเจ้าของจำนวนมาก และต้องมีโฉนด ดังนั้น เรื่องทางเข้าออก เป็นเรื่องต้องมีอย่างถาวร เพราะคนในคอนโดฯ อยู่ต้องอยู่ตลอดชีวิต ไม่สามารถเป็นทางเช่าได้ เหมือนโรงแรมและอพาร์ตเมนท์ ได้
อีกกรณี เบาหน่อย ศาลให้ความปราณี ไม่ยกเลิกโฉนดห้องชุด แต่การใช้ประโยชน์ในใบอนุญาตที่ก่อสร้างผิด จะต้องแก้ไขใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้อง ประเด็นนี้ ศาลเคยให้โอกาสไปหาทางแก้มาแล้วครั้งหนึ่ง แต่ทางโครงการฯ ไม่สามารถจัดหาที่ดิน หรือซื้ออาคารพาณิชย์ ในจุดใกล้เคียง เพื่อมาทุบทำทางให้ถูกต้องตามกฎหมายได้ จนทำให้ระยะเวลาของการให้โอกาสนั้นหมดไป โดยมิได้ที่ดินมาแก้ไขปัญหา
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ไม่ว่าจะทางใด ณ เวลานี้ ถือว่า ‘ความผิดสำเร็จไปแล้ว’ ต้องมีคนรับโทษตามกฎหมายรวมถึงต้องติดตามต่อว่า ทรัพย์ที่จะนองนี้ จะกระทบธนาคาร และลูกหนี้เงินกู้ อย่างไรบ้าง หลังทรัพย์สินอันเป็นหลักประกันนี้ มูลค่าลด เอาใจช่วยให้ทุกฝ่ายมีทางออก เพื่อไม่ให้กลายเป็นลูกโซ่แห่งความหายนะต่อไปในอนาคต
ข้อมูลเบื้องต้น แอชตัน อโศก เป็นคอนโดมิเนียมหรู 51 ชั้น บนถนนอโศก มีห้องพัก 783 ยูนิต ดำเนินการโดย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ถูกศาลปกครองสูงสุดพิพากษาเมื่อ 27 กรกฎาคม 2566 ‘ยืน’ คำสั่งเดิม ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง โจทย์นี้เป็นประเด็นให้แก้ไขในหลายมิติ
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ เผยกับสเปซบาร์ว่า กรณีที่เกิดขึ้น ถือเป็น case study ว่า อะไรไม่ใช่ ก็ไม่ควรฝืน เรื่องนี้ผู้ประกอบการเองก็รู้กฎหมาย รู้ทำเล รู้สิ่งใดทำได้ ทำไม่ได้ เมื่อเดินหน้าจนสุดทาง และมีลูกบ้านเข้าไปเกี่ยวข้อง จากการเข้าอยู่อาศัยเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น เมื่อศาลปกครองสูงสุด มีคำสั่งอีกครั้ง โดย ‘ยืน’ คำสั่ง ตามศาลปกครองกลาง ที่เคยออกมาก่อนหน้า ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง จากการถูกร้องเรียนเรื่องทางเข้า-ออกโครงการ ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ รวมถึงการใช้ที่ดินของ รฟม. ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เรื่องนี้จึงกระทบหลายฝ่าย
“ที่ดินแปลงนี้ ดีเวลลอปเปอร์ทุกราย เขาเห็น ว่าทำไม่ได้เลย...ถ้าสร้างได้เขาทำมาก่อนแล้ว” แหล่งข่าว กล่าว
ขณะที่ทางแก้ หลายคนอาจตั้งคำถามว่า แล้วผลของคำพิพากษาศาล จะทำให้เกิดสิ่งใดบ้างนั้น แหล่งข่าวกล่าวว่า เป็นได้ทั้งการ ‘ทุบ’ และ ‘ไม่ทุบ’
กรณีไม่ทุบ ก็สามารถ ‘ปรับเปลี่ยนประเภทการใช้อาคาร’ ให้ถูกต้อง เช่น เปลี่ยนไปเป็น โรงแรม หรืออพาร์ตเมนท์ได้ แต่ยังต้องดูว่า อาคารของ แอชตัน อโศก เข้าลักษณะที่สามารถทำสิ่งเหล่านั้นได้หรือไม่ เนื่องจากลักษณะการออกแบบด้านการใช้ประโยชน์ที่ไม่เหมือนกัน เช่น ที่จอดรถ หากเป็นคอนโดฯ ก็รองรับให้พอเหมาะกับจำนวนลูกบ้าน แต่โรงแรมต้องมากกว่า เนื่องจากมีผู้ใช้บริการจำนวนมาก ตามมาด้วยเรื่องความปลอดภัย ทั้งด้านอัคคีภัย และอื่นๆ ที่จะต้องพร้อมรองรับจำนวนคนมากๆ อีกด้วย
อีกข้อแตกต่างสำคัญ คอนโดมิเนียม-อาคารชุด เป็นอาคารพักอาศัย ที่มีเจ้าของจำนวนมาก และต้องมีโฉนด ดังนั้น เรื่องทางเข้าออก เป็นเรื่องต้องมีอย่างถาวร เพราะคนในคอนโดฯ อยู่ต้องอยู่ตลอดชีวิต ไม่สามารถเป็นทางเช่าได้ เหมือนโรงแรมและอพาร์ตเมนท์ ได้
อีกกรณี เบาหน่อย ศาลให้ความปราณี ไม่ยกเลิกโฉนดห้องชุด แต่การใช้ประโยชน์ในใบอนุญาตที่ก่อสร้างผิด จะต้องแก้ไขใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้อง ประเด็นนี้ ศาลเคยให้โอกาสไปหาทางแก้มาแล้วครั้งหนึ่ง แต่ทางโครงการฯ ไม่สามารถจัดหาที่ดิน หรือซื้ออาคารพาณิชย์ ในจุดใกล้เคียง เพื่อมาทุบทำทางให้ถูกต้องตามกฎหมายได้ จนทำให้ระยะเวลาของการให้โอกาสนั้นหมดไป โดยมิได้ที่ดินมาแก้ไขปัญหา
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ไม่ว่าจะทางใด ณ เวลานี้ ถือว่า ‘ความผิดสำเร็จไปแล้ว’ ต้องมีคนรับโทษตามกฎหมายรวมถึงต้องติดตามต่อว่า ทรัพย์ที่จะนองนี้ จะกระทบธนาคาร และลูกหนี้เงินกู้ อย่างไรบ้าง หลังทรัพย์สินอันเป็นหลักประกันนี้ มูลค่าลด เอาใจช่วยให้ทุกฝ่ายมีทางออก เพื่อไม่ให้กลายเป็นลูกโซ่แห่งความหายนะต่อไปในอนาคต
