ปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว ปัจจัยลบอสังหาฯ ฉุดยอดขายที่อยู่ใหม่

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย สำหรับรายไตรมาส 1 ปี 2567 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่น้อยกว่า 6 หน่วย ซึ่งพบว่า ในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล สถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย (แนวราบและอาคารชุด) ปรับตัวลงแรงทั้งอุปสงค์ และอุปทาน 

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลการที่ภาวะภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ที่มีหน่วยเหลือขายไม่น้อยกว่า 6 หน่วยในกรุงเทพฯและ 5 จังหวัดปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า อุปทานหน่วยที่มีการเสนอขายในตลาดที่อยู่อาศัยรวม (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) มีจำนวน 229,048 หน่วย มูลค่า 1,307,985 ล้านบาท ซึ่งขยายตัวร้อยละ 11.9 และร้อยละ 31.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน การที่อุปทานหน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้นนั้น เป็นสาเหตุหลักจากยอดขายได้ใหม่ (ทั้งพรีเซลล์และสร้างเสร็จพร้อมโอน) ที่เกิดขึ้นในไตรมาสที่มีชะลอตัวลงติดต่อกันในทุกไตรมาสของปี 2566 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ประกอบกับในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นกว่าไตรมาสก่อนหน้า

ภาวะยอดขายที่ชะลอตัวที่ช่วงที่ผ่านมาได้ส่งผลให้ในไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนหน่วยที่เกิดจากโครงการเปิดตัวใหม่มีจำนวนหน่วยที่ลดลงมาก แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีราคาแพง  โดยมีจำนวนเพียง 16,356 หน่วย ซึ่งลดลงร้อยละ -24.4  ขณะที่มีมูลค่าสูงถึง 119,232 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 45.3 ทั้งนี้ เป็นการเพิ่มขึ้นของมูลค่าการเปิดตัวใหม่โครงการบ้านจัดสรร โดยมีโครงการบ้านเดี่ยวเป็นหลัก ซึ่งมีการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 85.1 และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 157.7 ในขณะที่การเปิดตัวใหม่ในกลุ่มโครงการอาคารชุดลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -40.0 และมูลค่าลดลงร้อยละ -2.3  จากข้อมูลผลสำรวจดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าโครงการใหม่ซึ่งเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มโครงการที่อยู่ในระดับราคาแพง 

ยอดขายได้ใหม่ พบว่า ยังคงมีอัตราการขยายตัวที่ลดลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2566 โดยเกิดในไตรมาส 1 ปี 2567 มียอดขายใหม่ จำนวน 15,619 หน่วย มูลค่า  90,069 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงถึงร้อยละ -26.6 และมูลค่าลดลงร้อยละ -14.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ซึ่งจะเห็นได้ว่ายอดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าขาย 

โครงการบ้านจัดสรรหน่วยขายได้ใหม่ลดลงร้อยละ -16.1 ขณะที่อาคารชุดหน่วยขายได้ใหม่ลดลง -39.0 ความเปลี่ยนแปลงดังกล่าวมีผลโดยตรงต่อจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายซึ่งมีอัตราเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง 213,429 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.4 ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 36.5 เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรเหลือขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.8 และจำนวนหน่วยอาคารชุดเหลือขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.3 

อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาจากอัตราดูดซับพบว่าในไตรมาส 1 ปี 2567 อัตราดูดซับลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 2.3 หรือ ต้องใช้ระยะเวลาในการขายจนหมดถึงประมาณ 40 เดือน ในขณะที่อัตราดูดซับไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่ร้อยละ 3.5 หรือ ต้องใช้ระยะเวลาในการขายจนหมดเพียงประมาณ 25 เดือน ทั้งนี้อาจกล่าวได้ว่า อัตราดูดซับในไตรมาสนี้ อยู่ในระดับต่ำที่ต่ำกว่าช่วงสถานการณ์โควิดที่มีอัตราการดูดซับ ประมาณร้อยละ 2.5 – 2.7 

เมื่อพิจารณาแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าอัตราดูดซับประเภทโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ร้อยละ 2.3 ขณะที่ช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 อัตราดูดซับอยู่ที่ร้อยละ 3.1 ส่วนอัตราดูดซับที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 2.2 ขณะที่ช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 อัตราดูดซับอยู่ที่ร้อยละ 4.1 แสดงให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยได้ชะลอตัวลงค่อนข้างแรงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะการปรับตัวลงของยอดขายอาคารชุด  ซึ่งจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -39.0 มูลค่าลดลงร้อยละ -24.5 ขณะที่บ้านจัดสรร จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -16.1 และมูลค่าลดลงร้อยละ -9.3 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการชะลอตัวในกลุ่มบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ทั้งนี้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2567 โครงการบ้านจัดสรรในกลุ่มราคาแพงยังคงมีอัตราการขายได้สูงกว่าระดับราคาอื่นจึงทำให้อัตราการลดลงของมูลค่าน้อยกว่าจำนวนหน่วย

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ

ตลาดบ้านแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวนทั้งสิ้น 137,483 หน่วย มูลค่า 910,268 ล้านบาท  จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1 ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่าที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีการขยายตัวของหน่วยเสนอขายมากได้แก่ บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด สำหรับยอดขายได้ใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 1 ปี 2567 จำนวน 9,679 หน่วย มูลค่า 62,863 ล้านบาท โดยลดลงร้อยละ -16.1 และร้อยละ -9.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

5 ทำเลที่มีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด ประเภทโครงการบ้านจัดสรร

อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,161 หน่วย มูลค่า 14,411 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,295 หน่วย มูลค่า 5,703 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,210 หน่วย มูลค่า 6,558 ล้านบาท 

อันดับ 4 โซนลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 703 หน่วย มูลค่า 3,179 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนเมืองสมุทรสาคร จำนวน 696 หน่วย มูลค่า 3,644 ล้านบาท

ผลจากการสำรวจภาคสนามยังได้แสดงทำเลสำหรับบ้านแนวราบที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่

อันดับ 1 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,214 หน่วย มูลค่า 110,177 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 16,109 หน่วย มูลค่า 93,280 ล้านบาท 

อันดับ 3 โซนคลองหลวง จำนวน 14,478 หน่วย มูลค่า 56,803 ล้านบาท

อันดับ 4 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 13,183 หน่วย มูลค่า 83,193 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 11,244 หน่วย มูลค่า 52,080 ล้านบาท

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด

ตลาดอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายอาคารชุด 91,565 หน่วย มูลค่า 397,717 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.9 และร้อยละ 25.9 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สำหรับยอดขายได้ใหม่ของอาคารชุดที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่าจำนวน 5,940 หน่วย มูลค่า 27,207 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -39.0 และร้อยละ -24.5 ตามลำดับ

5 ทำเลที่มีหน่วยโครงการอาคารชุดที่มีขายได้ใหม่สูงสุด

อันดับ 1 โซนคลองหลวง จำนวน 1,057 หน่วย มูลค่า 1,794 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 487 หน่วย มูลค่า 1,472 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 441 หน่วย มูลค่า 1,861 ล้านบาทอันดับ 4 โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 439 หน่วย มูลค่า 1,692 ล้านบาท 

อันดับ 5 โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 421 หน่วย มูลค่า 987 ล้านบาท 

ทั้งนี้ ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมาก ที่ควรจะต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่

อันดับ1 โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 10,588 หน่วย มูลค่า 43,059 ล้านบาท

อันดับ 2 โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 9,469 หน่วย มูลค่า 31,397 ล้านบาท

อันดับ 3 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 8,251 หน่วย มูลค่า 27,299 ล้านบาท

อันดับ 4 โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 6,293 หน่วย มูลค่า 16,121 ล้านบาท

อันดับ 5 โซนลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ จำนวน 5,382 หน่วย มูลค่า 17,607 ล้านบาท 

“จากผลสำรวจข้อมูลแสดงให้เห็นว่าภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลยังขับเคลื่อนตัวด้วยโครงการบ้านแนวราบกว่าอาคารชุด แต่อย่างไรก็ตาม ควรเฝ้าระวังสต๊อกคงเหลือและอัตราการดูดซับที่ต่ำลงในหลายพื้นที่ ซึ่งต้องมีการประเมินความเสี่ยงในการลงทุนในอนาคต โดยเฉพาะทำเลที่มีอัตราการดูดซับลดลง”

อนึ่ง ผลจากยอดขายได้ใหม่มีทิศทางปรับตัวลดลงจากภาวะเศรษฐกิจซึ่งยังคงมีทิศทางชะลอตัว และปัจจัยลบต่าง ๆ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 678,151 ล้านบาท หรือ ลดลงร้อยละ -0.03 และจะกระทบจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 372,877 หน่วย มูลค่า 1,074,080 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.6 และร้อยละ 2.6 ตามลำดับ