ดอกเบี้ยพุ่ง สะเทือนยอดส่งบ้าน

ใครที่ผ่อนบ้านกันอยู่ ต้องคิดหนัก หลังจากเห็นสัญญาณว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในช่วงขาขึ้น ธนาคารพาณิชย์เริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อดูแลเศรษฐกิจจากการที่เงินเฟ้อสูงขึ้น และในที่สุดแล้ว ก็ส่งผลมาถึงภาระผ่อนบ้าน แล้วลูกหนี้สินเชื่อบ้านกลุ่มใดจะได้รับผลกระทบบ้าง และเราจะมีวิธีไหนมาช่วยลดภาระดอกเบี้ย รวมถึงมีเทคนิคอะไรบ้างที่จะช่วยให้ปลดหนี้บ้านได้เร็วขึ้น 

ดอกเบี้ยขึ้น สินเชื่อไหนได้รับผลกระทบมากที่สุด 

ในช่วงดอกเบี้ยขึ้นแบบนี้ สินเชื่อที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดกับธนาคารต่าง ๆ เนื่องจากเป็นสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) สำหรับการผ่อนในปีที่ 4 เป็นต้นไป หรือบางธนาคารอาจจะคิดดอกเบี้ยลอยตัวตั้งแต่ในปีแรกเลยก็มี ขึ้นอยู่กับโปรโมชันในช่วงนั้น ๆ โดยอัตราดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายจะมีความผันผวนไปตามค่า MRR หรือ MLR ของแต่ละธนาคาร เช่น MRR-3%, MRR-4% เป็นต้น แต่สำหรับสัญญาเงินกู้ของใครที่ยังอยู่ในช่วงที่เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fix Rate) ก็จะยังไม่ได้รับผลกระทบอะไรจากการที่ดอกเบี้ยขึ้นในช่วงนี้นั่นเอง 

วงการสินเชื่อบ้านจะมีกลุ่มคนที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ 2 กลุ่ม ที่จะได้รับผลกระทบแตกต่างกัน คือ 
1.  กลุ่มที่ได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) ลูกหนี้กลุ่มนี้จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากยังคงถูกคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไปตามสัญญา โดยสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะกำหนดให้เป็น fixed rate ในช่วงแรก เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ 3% ใน 3 ปีแรก แล้วค่อยปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว ทำให้ยังพอมีเวลาปรับตัวและสามารถหาเงื่อนไขเงินกู้ที่ดีก่อนที่ดอกเบี้ยตามสัญญาจะเปลี่ยนไปเป็นช่วงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว 

2. กลุ่มที่ได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบเมื่ออัตราดอกเบี้ยในสัญญาถึงกำหนดปรับเป็น Floating Rate เนื่องจากค่างวดที่ชำระในแต่ละเดือนจะมีภาระดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น หากจ่ายค่างวดบ้านเป็นจำนวนเงินเท่ากันทุกเดือน เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นก็จะเหลือเงินมาตัดชำระเงินต้นได้น้อยลง 

อยากลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้หรือหมดหนี้บ้านไวขึ้น 

 1. จัดการรายรับ–รายจ่าย  
ทั้งการลดรายจ่ายและเพิ่มรายได้จะช่วยให้เรามีเงินคงเหลือในแต่ละเดือนเพิ่มมากขึ้น (เงินคงเหลือ = รายรับ – รายจ่าย – ภาระผ่อนหนี้) พอมีเงินเหลือมากขึ้น เราก็สามารถนำเงินที่มีไปโปะหนี้เพิ่มเพื่อปลดหนี้ให้เร็วขึ้น และยังช่วยให้ประหยัดดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายอีกด้วย 

2. เจรจาเจ้าหนี้หรือหาเงื่อนไขใหม่ที่ดีกว่า  
การเจรจาต่อรองขอลดดอกเบี้ยกับเจ้าหนี้เป็นสิ่งที่เราสามารถทำได้และควรทำ เพราะหนี้บ้านส่วนใหญ่จะมีอัตราดอกเบี้ย 2 ช่วง คือ ดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรกเพื่อจูงใจลูกค้า และมักจะเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ 3% ใน 3 ปีแรก และช่วงที่สองเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัวซึ่งมักจะแพงกว่าช่วงปีแรกๆ เช่น MRR[1] จนสิ้นสุดอายุสัญญา เมื่อเราผ่อนไประยะหนึ่งจนใกล้ถึงช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามสัญญาจะคิดแบบลอยตัว เราก็สามารถเข้าไปยื่นเรื่องเจรจากับเจ้าหนี้เพื่อขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย เช่น ปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัวได้ ซึ่งจะช่วยให้ภารดอกเบี้ยไม่สูงขึ้นไปอีกช่วงระยะเวลาหนึ่ง ทั้งยังช่วยปลดหนี้ได้เร็วขึ้นกว่าการจ่ายตามสัญญาไปเรื่อยๆ โดยไม่ไปขอลด ดังนั้น ใครมีสินเชื่อบ้านอย่ารอช้า รีบดูสัญญาว่าใกล้ช่วงที่ดอกเบี้ยกำลังจะหมดโปรโมชันหรือถูกปรับขึ้นหรือยัง ถ้าใกล้แล้ว อย่าลืมไปยื่นเรื่องเจรจาขอลดดอกเบี้ยกัน โดยขอแนะนำว่า ควรเตรียมตัวอย่างน้อย 1 เดือนก่อนที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในสัญญาจะปรับเป็นแบบลอยตัว ซึ่งเราสามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่สถาบันการเงินที่ใช้บริการว่าต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง เพื่อประกอบการยื่นเรื่องให้สถาบันการเงินพิจารณา 

ถัดมาก็คือ refinance ไปยังสถาบันการเงินอื่นที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสถาบันการเงินที่เราใช้บริการอยู่ แต่ก่อนจะ refinance อย่าลืมคำนึงถึงต้นทุนแฝงต่าง ๆ ด้วยว่าคุ้มกับการ refinance หรือไม่ เช่น ค่าเบี้ยปรับชำระก่อนครบกำหนด (prepayment fee) ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ ค่าธรรมเนียมจดจำนอง หากใครที่ต้องการ refinance และกำลังมองหาเงื่อนไขที่ดีกว่าสถาบันการเงินที่ใช้อยู่เดิม  

การเจรจาขอลดดอกเบี้ยและการ refinance จะช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย และชำระเป็นเงินต้นในแต่ละเดือนได้มากขึ้น ซึ่งก็จะทำให้เราปลดหนี้ได้เร็วขึ้นด้วยนั่นเอง 

ข้อมูล : ธปท.