อสังหา ตึงตัวดันการแปลงอาคารในนิวยอร์กเป็นคอนโด

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กเร่งแปลงอาคารสำนักงานเป็นคอนโดมิเนียมมากขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยขาดแคลนในเมือง พร้อมใช้ประโยชน์จากสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ออกแบบมาเพื่อเพิ่มจำนวนบ้านราคาย่อมเยา

ถนนวอเตอร์ สตรีทในแมนฮัตตันตอนล่างกลายเป็นพื้นที่ยอดนิยมสำหรับการปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่นี้ จนได้รับฉายาว่า #ConversionAlley โดยอาคารต่างๆ เสนอการผสมผสานระหว่างอพาร์ตเมนต์หรูหราและราคาย่อมเยาเพื่อให้มีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีจากเทศบาล

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

Joey Chilelli หุ้นส่วนจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Vanbarton Group กล่าวระหว่างการนำชมอาคารสำนักงานสูงที่ 77 Water Street ซึ่งบริษัทกำลังแปลงเป็นอาคารที่อยู่อาศัยว่า "ผมเชื่อว่าอาคารเกือบทุกหลังสามารถแปลงเป็นที่อยู่อาศัยได้"

การปรับโฉมอสังหาริมทรัพย์นี้ขยายไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่มีชื่อเสียง เช่น อาคาร Flatiron ใกล้ #MadisonSquarePark ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการแปลงในขณะนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์มองว่าโครงการเหล่านี้มีความเสี่ยงน้อยกว่าและดำเนินการได้เร็วกว่าการสร้างใหม่หลายโครงการ

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยตึงตัว

การเคลื่อนไหวนี้เกิดขึ้นในขณะที่ค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในเดือนเมษายน ค่าเช่าเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในแมนฮัตตันทำลายสถิติโดยพุ่งทะลุ 5,000 ดอลลาร์สหรัฐเป็นครั้งแรก ขณะที่อัตราห้องว่างลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 6 ปีที่ 1.55%

ในทางตรงกันข้าม อัตราห้องว่างของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อยู่ที่ 14.6% ในไตรมาสแรก สะท้อนผลกระทบที่ยังคงอยู่จากช่วงการระบาดของโรคที่ทำให้การทำงานทางไกลลดจำนวนคนในย่านธุรกิจใจกลางเมือง

นโยบายสนับสนุนและผลตอบรับ

ภายใต้นโยบายปัจจุบัน เมืองยกเว้นภาษีทรัพย์สิน 90% สำหรับการแปลงที่กันหน่วยอย่างน้อย 25% ไว้เป็นที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา อพาร์ตเมนต์ราคาย่อมเยาอาจมีค่าเช่าประมาณหนึ่งในสี่ของราคาตลาด แต่ลักษณะภายนอกดูเหมือนกันทุกประการ

นโยบายยกเว้นภาษีดังกล่าวดึงดูดความสนใจจากนักพัฒนา พร้อมกับมาตรการที่ขยายกลุ่มอาคารที่มีสิทธิ์จากที่สร้างก่อนปี 1961 เป็นก่อนปี 1990

ตัวเลขและแนวโน้มอนาคต

ในแมนฮัตตัน อาคารพาณิชย์มากกว่า 44 หลังถูกแปลงเป็นที่อยู่อาศัยระหว่างปี 2020-2024 ส่งผลให้เกิดอพาร์ตเมนต์ใหม่เกือบ 18,000 หน่วย

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ Cushman & Wakefield คาดการณ์ว่าจะมีการแปลง 31 โครงการในปี 2026 เทียบกับ 18 โครงการในปี 2025 และ 9 โครงการในปี 2024

ในเดือนธันวาคม 2022 อดีตนายกเทศมนตรี Eric Adams ตั้งเป้าเพิ่มอพาร์ตเมนต์ใหม่ 500,000 หน่วยภายในปี 2030 ขณะที่ผู้สืบทอดตำแหน่ง Zohran Mamdani ในเดือนเมษายนเปิดเผยแผนสร้างบ้านราคาย่อมเยาใหม่อีก 200,000 หน่วย