‘บ้านเพื่อคนไทย’ ยุคอุ๊งอิ๊ง ดันคนจน ‘เข้าถึงบ้านราคาถูก’

‘บ้าน’ เป็นความมั่นคงด้านการอยู่อาศัย ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต โดยใครก็ตามไม่ว่าจะเป็นคนมีเงินไม่มีเงินก็ต้องมีที่อยู่อาศัย ผู้ที่ยังซื้อไม่ได้ก็ต้องเช่า กลายเป็นการทำให้ต้องแบ่งรายได้มาเป็นค่าใช้จ่าย ถ้าเมื่อไหร่เศรษฐกิจไม่ดี หาเงินยาก กลุ่มเปราะบาง หรือคนมีรายได้น้อยก็จะต้องเดือดร้อนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ นี่จึงเป็นที่มาให้รัฐบาลทุกยุค พยายามหยิบยื่นมาตรการด้านที่อยู่อาศัย โดยให้คอนเซปต์เข้าถึงง่ายมาอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังพบว่า คนไทยผู้อยู่ในกลุ่มเปราะบางก็ยังไม่ถึงฝันเสียที

จนเมื่อมาถึงยุครัฐบาลอุ๊งอิ๊ง-แพทองธาร ชินวัตร ก็เอาด้วย โดยใช้โอกาสในการแถลงผลการดำเนินงานของรัฐบาลรอบ 3 เดือน เผยให้เห็นนโยบายที่จะดำเนินการในปี 2568 ที่มีชื่อเรียก ‘2568 โอกาสไทย ทำได้จริง’ ซึ่ง 1 ในโอกาสที่นายกฯ ว่า ก็คือ การช่วยเหลือกลุ่มเปราะบางให้มีบ้าน ภายใต้โครงการที่ชื่อว่า ‘บ้านเพื่อคนไทย’ โดยใช้ที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยในโครงการนี้

จุดเด่นโครงการ ‘บ้านเพื่อคนไทย’
• ‘บ้านดี’ ไม่ต้องดาวน์ ผ่อนน้อย อยู่ได้ 99 ปี ใกล้รถไฟฟ้า
• บ้านราคาประหยัดคุณภาพสูง (ให้สิทธิ์คนไทย ที่ไม่เคยมีบ้านมาก่อน)
• ผ่อนเริ่มต้น 4,000 ต่อเดือน ระยะเวลา 30 ปี
• เริ่มต้นประมาณ 30 ตารางเมตร
• กระจายตัวไปกับ การเจริญเติบโตของเมือง
• มีห้องน้ำ ไฟฟ้า สาธารณูปโภค ระบบรักษาความปลอดภัย
• คนเริ่มทำก็สามารถมีสิทธิ์ได้
• ถ้าจ่ายครบยอด ได้สิทธิถือครอง 99 ปี
ก็ถือเป็นโครงการที่เมื่อพิจารณาเงื่อนไขแล้ว ก็ดูจะทำให้กลุ่มเป้าหมายของรัฐบาลเข้าถึงง่ายจริง แต่เรื่องเงิน-ภาระหนี้ ยังบอกไม่ได้ว่า ระหว่างผ่อนชำระหนี้ 30 ปี จะเกิดปัญหาใดๆ ขึ้นหรือไม่ ซึ่งเป็นเรื่องของอนาคตที่ต้องติดตามกันต่อไป

จะว่าไป ไม่ว่ารัฐบาลไหน ‘โครงการเพื่อผลักดันกลุ่มผู้มีรายได้น้อยให้ได้มีบ้าน’ เกิดขึ้นทุกยุค เราจึงพาย้อนดูบทเรียนโครงการต่างๆ ที่เกิดขึ้นก่อนหน้า โดยเฉพาะรัฐบาล ‘ทักษิณ ชินวัตร’ ผู้พ่อ ก็ได้คลอด 3 โครงการใหญ่

รัฐบาลทักษิณ เดินหน้า “บ้านมั่นคง-บ้านเอื้ออาทร-บ้านน็อคดาวน์”

ยุครัฐบาลทักษิณ ชินวัตร (พ.ศ. 2544-2549) เดินหน้าแผนปฏิบัติการจัดหาที่อยู่อาศัยให้คนจนใน 3 โครงการใหญ่ คือโครงการ “บ้านมั่นคง-บ้านเอื้ออาทร-บ้านน็อคดาวน์ หรือบ้านแฮบิแทต (Habitat)”
โดย โครงการบ้านมั่นคง จะเน้นใช้พื้นที่ในสลัม ทำที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มีรายได้น้อย, 
โครงการบ้านเอื้ออาทร จะเน้นบ้านชานเมืองทั้งในกรุงเทพและปริมณฑล รวมถึงส่วนภูมิภาค และ
โครงการบ้านน็อคดาวน์ หรือบ้านแฮบิแทต (Habitat) จะเน้นพื้นที่ที่ประชาชนมีที่ดินของตัวเอง เป็นบ้านที่สร้างง่ายๆ ราคาไม่แพง ส่วนงบการก่อสร้างต่อหน่วยจะอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อยูนิตหรือ งบประมาณอุดหนุนทั้ง 3 โครงการรวม 100,000 ล้านบาท ใน 5 ปี เฉลี่ยประมาณปีละ 20,000 ล้านบาท

ซึ่งแม้การดำเนินการจะเดินคนละแบบ กลุ่มเป้าหมายคนละกลุ่ม หวังกระจายการช่วยเหลือ และให้ออปชันหลากความต้องการ แต่ผลสุดท้ายแล้วในแต่ละโครงการก็มีปัญหาให้ได้ถอดบทเรียน

1. โครงการบ้านมั่นคง เริ่มดำเนินการในปี 2546 นำพื้นที่สลัมพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มีรายได้น้อย ใช้เวลาดำเนินการบ้านมั่นคง 4 ปี สร้างบ้านที่อยู่อาศัย จำนวน 285,000 หน่วย ใช้งบประมาณในการก่อสร้าง 19,000 ล้านบาท ดำเนินการโดยสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) โดยรัฐสนับสนุนทั้งการจัดซื้อที่ดิน การก่อสร้าง และการพัฒนาชุมชน เพื่อสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นให้แก่ประชาชน แต่แล้วในปี 2549 ซึ่งเป็นปีที่รัฐบาลเตรียมเป้าดำเนินการ 1 แสนหน่วย ดำเนินการได้จำนวน 24,000 หน่วย ใน 400 โครงการ 210 เมือง ก็มีอันต้องชะลอ ด้วยเหตุเพราะขาดเงินอุดหนุน

2. โครงการบ้านเอื้ออาทร ดำเนินการในปี 2547 เน้นบ้านชานเมืองทั้งในกรุงเทพและปริมณฑล รวมถึงส่วนภูมิภาค เป็นโครงการสำหรับผู้ที่พอมีรายได้ ให้ผ่อนชำระต่อเดือน 1,500 บาท โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ ซึ่งรัฐบาลตั้งเป้าว่า ในระยะเวลา 5 ปี จะสามารถสร้างบ้านในโครงการได้ทั้งหมด 500,000-600,000 หน่วย

แต่โครงการนี้ก็ถือเป็นบทเรียนสำคัญ เมื่อมีกระแสว่า เกือบทำให้การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ผู้ดำเนินโครงการ เกือบล้มละลาย โดยพัฒนาโครงการทั้งหมด 329 โครงการ รวมกว่า 280,790 ยูนิต แม้ว่าจะขายไปได้มากกว่า 95% แต่ยังเหลือบางส่วนที่ขายไม่ออก เหตุผลหลักที่บ้านเอื้ออาทร ‘ขายไม่ออก’ เป็นเพราะ ผู้ซื้อเห็นว่า เป็นโครงการบ้านไร้คุณภาพราคาไม่คุ้มค่า แถมตัวโครงการก็ยังไปสร้างในพื้นที่ห่างไกลแหล่งชุมชน เดินทางเข้าออกยาก ด้านการปล่อยกู้ก็ยาก ผู้ที่กู้ผ่านสุดท้ายผ่อนต่อไม่ไหวกลายเป็นหนี้เสียจำนวนไม่น้อย ก่อนที่จะทำการขายแบบลดแลกแจกแถมไปจนหมด พ้นภาวะล้มละลายไปได้อย่างหวุดหวิด

3. โครงการบ้านน็อคดาวน์ หรือบ้านแฮบิแทต (Habitat) โครงการนี้มีเป้าหมายสร้างบ้านต้นทุนต่ำที่ประชาชนสามารถมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง โดยใช้งบประมาณจากรัฐในการสนับสนุนการก่อสร้างหลังละ 20,000 บาท และตั้งเป้าหมายสร้าง 500,000 ยูนิต ในระยะเวลา 5 ปี แต่ด้วยเพราะบ้านมีข้อจำกัด ทั้งความคงทนต่ำ ข้อจำกัดด้านขนาด โครงสร้างมักมีขนาดเล็ก ลักษณะเหมือนบ้านชั่วคราว จึงไม่ค่อยได้รับความนิยมในวงกว้าง อีกทั้งยังจะเป็นการสร้างความเสี่ยงสูงให้กับธนาคารที่ดำเนินการ คือ ธอส. หลังต้องปล่อยกู้โดยไม่มีหลักประกัน อาจสร้างภาระให้ธนาคารและอาจทำให้ธนาคารมีปัญหาได้ในอนาคต จึงขอยกเลิกโครงการดังกล่าว

รัฐบาลประยุทธ์ ผุดโครงการ ‘บ้านประชารัฐ-บ้านคนละครึ่ง’

ต่อมาในปี 2559 ยุครัฐบาล พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา ริเริ่ม โครงการบ้านประชารัฐ ขึ้น ด้วยวัตถุประสงค์ที่คล้ายกัน คือเป็นส่วนหนึ่งของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและช่วยเหลือประชาชนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลางให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม และมีสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำรองรับ ลดความเหลื่อมล้ำและสร้างโอกาสให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตนเอง โดยมุ่งเน้นการก่อสร้างบ้านราคาย่อมเยา รวมถึงการปรับปรุงและซ่อมแซมบ้านเดิม

โครงการ บ้านประชารัฐ ได้ทิ้งบทเรียนสำคัญหลายประการ เช่น

1. การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่แท้จริง 

- โดยโครงการมุ่งเน้นช่วยเหลือประชาชนรายได้น้อยและปานกลาง แต่ในบางกรณีผู้ที่ได้ประโยชน์อาจไม่ใช่กลุ่มที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เนื่องจากขาดการคัดกรองที่ละเอียดถี่ถ้วน
- การให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำช่วยได้บางส่วน แต่ยังมีประชาชนกลุ่มเปราะบางที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้เพราะรายได้ต่ำเกินเกณฑ์

2. ความยั่งยืนในเชิงเศรษฐกิจ 

โดยแม้โครงการจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้น แต่ในระยะยาวรัฐบาลต้องรับภาระงบประมาณที่เกี่ยวข้องกับการสนับสนุนเงินกู้และการจัดสรรที่ดิน ซึ่งอาจไม่ยั่งยืนหากไม่มีการจัดการที่ดี

3. ความเหมาะสมของทำเลที่ตั้ง

- ที่อยู่อาศัยบางแห่งตั้งอยู่ในพื้นที่ห่างไกล ทำให้การเข้าถึงแหล่งงานหรือสาธารณูปโภคสำคัญมีข้อจำกัด
- การเลือกพื้นที่ก่อสร้างต้องคำนึงถึงความสะดวกสบายของผู้พักอาศัยและความคุ้มค่าในการลงทุน

4. บทบาทของหน่วยงานรัฐและเอกชน

- ความร่วมมือระหว่างหน่วยงานรัฐและธนาคารช่วยให้โครงการเกิดขึ้นได้ แต่ต้องปรับปรุงระบบบริหารจัดการให้มีประสิทธิภาพและลดขั้นตอนที่ซับซ้อน
- การเปิดโอกาสให้เอกชนมีส่วนร่วมมากขึ้น อาจช่วยลดภาระของรัฐและเพิ่มตัวเลือกให้กับประชาชน

5. การสื่อสารและความเข้าใจของประชาชน 

บางคนเข้าใจผิดเกี่ยวกับเงื่อนไขการกู้เงินหรือสิทธิ์การเข้าร่วมโครงการ ทำให้เกิดความสับสนและการวิจารณ์ในเชิงลบต่อรัฐบาล

ขณะที่ ‘โครงการที่อยู่อาศัยคนละครึ่ง’ ซึ่งเกิดขึ้นช่วงหลังปี 2564 โดยเป็นส่วนหนึ่งของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจหลังสถานการณ์โควิด-19 และมุ่งช่วยเหลือประชาชนกลุ่มรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อย ให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โครงการนี้ได้รับแรงบันดาลใจจากความสำเร็จของโครงการ ‘คนละครึ่ง’ โดยรัฐร่วมมือกับสถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบรูปแบบการจ่ายเงินที่รัฐสนับสนุนเงินส่วนหนึ่งในการผ่อนที่อยู่อาศัยร่วมกับผู้ซื้อ หรือคือการแบ่งสัดส่วนค่าใช้จ่ายระหว่างรัฐและประชาชน ‘คนละครึ่ง’
อย่างไรก็ตาม โครงการนี้ ยังมีบทเรียนสำคัญคล้ายกับโครงการบ้านประชารัฐ ตั้งแต่

1. กระบวนการคัดกรองผู้มีสิทธิ์

- ระบบคัดกรองผู้มีสิทธิ์ยังคงมีความซับซ้อน และอาจมีความไม่ทั่วถึงในกลุ่มที่ควรได้รับความช่วยเหลืออย่างแท้จริง ส่งผลให้กลุ่มเป้าหมายบางส่วนอาจไม่ได้รับสิทธิ์หรือโครงการถูกใช้อย่างไม่เหมาะสม
- การกำหนดเกณฑ์รายได้และการพิสูจน์สิทธิ์อาจเป็นอุปสรรคสำหรับบางกลุ่มที่อยู่ในระหว่างรายได้ปานกลางถึงต่ำ

2. งบประมาณรัฐและความยั่งยืน

- การสนับสนุนทางการเงินจากรัฐบาลจำเป็นต้องใช้งบประมาณมหาศาล แต่ผลลัพธ์ทางเศรษฐกิจที่ได้กลับอาจไม่คุ้มค่าในระยะยาว โดยเฉพาะหากไม่มีการวางแผนที่ครอบคลุมสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจในภาพรวม
- การกระตุ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้ตอบโจทย์การกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว หากไม่มีการกระจายการลงทุนในภาคส่วนอื่น

3. ความยั่งยืนของการช่วยเหลือ

- แม้ว่าโครงการจะช่วยลดภาระการผ่อนที่อยู่อาศัยในระยะสั้น แต่ไม่ได้ช่วยแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง เช่น การเพิ่มรายได้หรือเสถียรภาพทางเศรษฐกิจของกลุ่มรายได้น้อยในระยะยาว
- อาจทำให้ประชาชนบางส่วนพึ่งพาความช่วยเหลือจากรัฐมากกว่าการพัฒนาศักยภาพในการสร้างรายได้ด้วยตนเอง

4. ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

- โครงการกระตุ้นให้มีการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับล่าง แต่ในขณะเดียวกัน อาจเกิดการ oversupply ในบางพื้นที่ และไม่ตอบสนองต่อความต้องการจริงในอีกพื้นที่หนึ่ง

5. การสื่อสารและการประชาสัมพันธ์

- การให้ข้อมูลโครงการแก่ประชาชนบางครั้งยังขาดความชัดเจน ทำให้ประชาชนบางส่วนเข้าใจผิดหรือไม่ทราบถึงสิทธิ์ของตนเอง

กล่าวได้ว่า ก่อนจะมาถึงยุครัฐบาลแพทองธาร การทำให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัย ถือเป็นโครงการที่ดีของรัฐบาลทุกยุค แต่เมื่อทุกๆ ช่วงเวลา มีบทเรียนสำคัญให้ต้องพิจารณา จะย้อนดูอดีตเพื่อมาปรับปรุงปัจจุบันบ้างไหม เพื่อให้โครงการช่วยผู้มีรายได้น้อย ไปต่อได้ตลอดรอดฝั่ง-ยั่งยืน ไม่สร้างภาระให้กับหน่วยงานผู้ดำเนินการ เช่นอดีต ที่ กคช. เกือบต้องล้มละลายมาแล้ว