มติของคณะรัฐมนตรี (ครม.) 9 เมษายน 2567 เป็นอีกวันที่สร้างความฮือฮา ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หลังเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการ ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และ ลดค่าจดทะเบียนการจำนอง อสังหาริมทรัพย์ จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา ไม่รวมกรณีการขายเฉพาะส่วน โดยมตินี้ก็เพื่อสำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น กำหนดวันให้มีผลใช้บังคับ ตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567
สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผย แม้มาตรการดังกล่าวจะเป็นมาตรการระยะสั้น แต่ส่วนตัวเห็นด้วยกับมาตรการนี้ เพราะนอกจากจะสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชนแล้ว การกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ยังกระตุ้นและส่งผลดีต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย ไม่ว่าจะเป็น ภาคการผลิต วัสดุก่อสร้าง การจ้างงาน ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยจึงถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศที่สำคัญ ซึ่งมีสัดส่วนกว่า 10% ของ GDP ประเทศ กล่าวคือ ถ้าอสังหาริมทรัพย์ หรือ ตลาดที่อยู่อาศัยสามารถขับเคลื่อนไปได้ จะส่งผลให้เกิดการหมุนเวียนของเงินได้อย่างเต็มระบบและจำนวนมาก นั่นเท่ากับว่าในทุกหน่วยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะขยายตัว เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบของประเทศได้เป็นจำนวนมหาศาล
ขณะที่การขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งจากเดิม 3 ล้าน เพิ่มเป็น 7 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น เชื่อว่าครอบคลุมกลุ่มของกำลังซื้อได้มากขึ้น และเป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อ น้อยกว่ากลุ่ม 3 ล้านบาท ที่อดีตถึงปัจจุบัน ยังพบการติดปัญหาหนี้ครัวเรือน กู้แบงก์ไม่ผ่าน ดังนั้น การเพิ่มเพดานราคาที่อยู่อาศัยเป็น 7 ล้านบาทต่อยูนิต ก็น่าจะสร้างแรงขับเคลื่อนในวงกว้างได้มากขึ้น
ถือได้ว่า มาตรการนี้เป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายของคนซื้อที่อยู่อาศัย เพราะค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดมิเนียมจะลดลงมาก นอกจากนี้ การที่รัฐบาลมีมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพิ่มเติมสำหรับ ผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเอง ยิ่งส่งผลดีในวงกว้างมากขึ้นด้วยเพราะจะช่วยกระตุ้นไปถึงภาคธุรกิจการก่อสร้าง รวมไปถึงวัสดุก่อสร้างที่จะเกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบ
นายสุรเชษฐ ยังกล่าวด้วยว่า นอกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการโอนจากร้อยละ 2 เหลือ ร้อยละ 0.01 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 1 เหลือ ร้อยละ 0.01 ที่จะกระตุ้นกำลังซื้อแล้ว มาตรการทางด้านดอกเบี้ยพิเศษผ่านกลไกของแบงก์รัฐทั้งสองแบงก์ คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. และธนาคารออมสินนั้น จะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินกู้และมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น
โดย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ออกโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 3 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี โครงการนี้จะช่วยสนับสนุนทั้งผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
ขณะที่ ธนาคารออมสิน ก็มีโครงการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการกับ 2 โครงการ คือ
- โครงการสินเชื่อบ้านออมสินเพื่อประชาชน วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับบุคคลทั่วไป เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ร้อยละ 2.95 ต่อปี วงเงินกู้ต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 7 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี และ
- โครงการสินเชื่อ D-HOME สำหรับผู้ประกอบการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการนำไปเป็นเงินลงทุน ในกิจการ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นร้อยละ 3.50 ต่อปี ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 4 ปี ฟรีค่าธรรมเนียม โดยสามารถยื่นคำขอกู้ได้กับธนาคารออมสินตั้งแต่วันที่ 17 เมษายน 2567 เป็นต้นไป
จากมาตรการต่าง ๆ ที่ออกมาล่าสุดนี้ จะเห็นว่ารัฐบาลต้องการกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศเป็นหลัก หลายมาตรการ จึงมุ่งเน้นที่กำลังซื้อของคนไทย ขณะที่ฝั่งของผู้ประกอบการเองก็พร้อมที่จะมีแคมเปญหรือนโยบายออกมาควบคู่กับมาตรการของรัฐบาลเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ แม้ว่าสุดท้ายแล้วถ้าการซื้อนั้นเกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ก็ต้องให้ขั้นตอนสุดท้ายนั้นขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อไป
“ผู้ประกอบการหลายรายได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ ไม่ใช่รายใดรายหนึ่งได้มากกว่ารายอื่น รายที่อาจจะได้อานิสงส์ก็อาจเป็นผู้ประกอบการที่มีโครงการบ้าน หรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2567 ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีโครงการในระดับราคานี้ก็เกือบทุกรายเลย ทั้ง พฤกษา ออริจิ้น เอพี แสนสิริ เสนา ศุภาลัย โนเบิล เอสซี แอสเสท แต่สัดส่วนของบ้านหรือคอนโดฯ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปีนี้ ที่มีในมือผู้ประกอบการเอง ก็น่าจะมีมาตรการออกมาควบคู่กัน เพื่อสร้างแรงจูงใจมากขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของราคาขาย ที่มีความเป็นไปได้ว่า อาจจะลดลง”
สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA)
อย่างไรก็ตาม ยังต้องจับตาดูนโยบายการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติว่า จากนี้ไปรัฐบาลจะมีการขยายเวลาของการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติให้ยาวนานถึง 99 ปี หรือไม่อย่างไร? ซึ่งเรื่องดังกล่าวมีความคิดเห็นที่หลากหลาย โดยมีทั้งเห็นด้วยและเห็นต่าง ซึ่งผู้ที่เห็นด้วยก็มองว่า การขยายเวลาให้นานขึ้นเป็นอีกหนึ่งช่องทางในการสร้างเม็ดเงินการหมุนเวียนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
