อสังหาฯ จับเข่าคุย สู้วิกฤตซบ

ใครลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไว้ แล้วรอขาย คงต้องรอนานหน่อย หลังภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อ มีปัจจัยดอกเบี้ย ‘ขาขึ้น’ เป็นตัวฉุดรั้งสำคัญ แต่การพูดคุยของกูรู ในเวทีเสวนา กรุงเทพจตุรทิศ : จัด 9 ทัพ รับศึก 10 ทิศ สู้วิกฤตอสังหาฯ ที่จัดโดย prop2morrow ก็พอทำให้เห็นได้ว่า ช่วงชะลออยู่นี้ อสังหาฯ ชนิดไหน ที่พอไปต่อได้ 

ก่อนอื่น เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เล่าถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี2566- 2567 ว่า การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการการฟื้นตัวแบบค่อนเป็นค่อยไป เนื่องมาจากอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจยังเติบโตต่ำ โดยมีปัจจัยกดดันคือภาวะหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย ที่เป็นตัวฉุดทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ค่าแรง ส่งผลกระทบทำให้ต้นทุนอสังหาฯ สูงขึ้น จึงทำให้ราคาเพิ่มขึ้น แต่ผู้บริโภคยังมีภาระและรายได้ไม่เติบโตตาม 

พฤติกรรมผู้บริโภค เปลี่ยนอย่างไร? 
กล่าวได้ว่า พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค อันดับ 1 เป็นเรื่อง ‘ราคา’ รองลงมา เป็น ทำเล สิ่งที่เปลี่ยนไป เทียบสถานการณ์โควิด-19 พบว่า โดยช่วงก่อนเกิดการระบาด เดิมที่เคยพิจารณาจากขนาดของพื้นที่ และเลือกบ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮาส์ เป็นหลัก ก็จะเปลี่ยนมาสู่คอนโดมิเนียม เพราะเหตุผลง่ายๆ ด้านการเดินทาง ความใกล้ที่ทำงาน ติดรถไฟฟ้า เน้นใกล้จุดสำคัญ ทั้งโรงเรียน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โดยมีระดับราคาของคอนโดที่คนสนใจ คือ ตั้งแต่ 1-3 ล้านบาท

“ราคาที่คนสนใจและยังซื้อ คือ คอนโดฯ ไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนว่า อสังหาฯ การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ดูจากความต้องการในปีที่ผ่านมา คนนิยมคอนโดฯ เพิ่มขึ้น ที่ตอบโจทย์ขายได้ดี คือ 1 ล้านบาท แต่หากทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลางก็ราคา 2-3 ล้านบาท” เชษฐวัฒก์ กล่าว 

เมื่อทราบราคาที่ผู้บริโภคจะยอมควักจ่ายแล้ว บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ว่าไง? จะต้องปรับกลยุทธ์ระบายทรัพย์ในมือหรือไม่ มี 3 ค่ายบิ๊กอสังหาฯ มาสะท้อน น่าสนใจ 

‘ศุภาลัย’ ชี้กรุงเทพฯ ยังซบ เบนเข็มบุก 31 จังหวัดใน 2 ปี 
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ปีนี้แม้ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า โดยถือว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในช่วงวิกฤตโควิด-19 เพียงแต่ยังไม่สามารถเติบโตอย่างก้าวกระโดด ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณกำลังซื้อมีทิศทางที่ดีขึ้น โดยพิจารณาจาก 2 ปีที่ผ่านมา คนเกิดความไม่มั่นใจจึงซื้อโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน ขณะที่ในช่วงครึ่งปีนี้ เริ่มมีการซื้อโครงการเปิดตัวพรีเซลมากขึ้น ปรากฏการณ์ดังกล่าว ถือเป็นทิศทางจะดีขึ้นชัดเจนในปี 2567

มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่จะส่งผลต่ออสังหาฯ จะต้องมาพร้อมกับโครงสร้างพื้นฐานในการลงทุน รถไฟฟ้า ถนนสายใหม่ ปรับปรุงระบบ ในชุมชน เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ จึงทำให้ภาคอสังหาฯ มั่นใจกล้าที่จะลงทุนโครงการใหม่ๆ 

อย่างไรก็ตาม มาตรการที่เป็นตัวฉุดไม่ส่งผลดีต่อทุกภาคส่วน คือมาตรการกำหนดเงินดาวน์ก่อนซื้ออสังหาฯ  (Loan To Value : LTV) ที่ต้องการสกัดกลุ่มเก็งกำไร แต่ส่งผลกระทบกับกลุ่มผู้ต้องการซื้อบ้านที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านหลังแรก และบ้านหลังที่ 2 จึงกดดันทำให้เกิดภาพลบกับตลาด 

สำหรับเป้าหมายการขยายตัวของศุภาลัย คือการหันไปรุกเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น มีแผนปักธงใน 31 จังหวัด ภายใน 2 ปี เพราะต่างจังหวัดเริ่มมีการพัฒนาและมีกำลังซื้อ เพราะมีกลุ่มมนุษย์เงินเดือนระดับกลางเพิ่มมากขึ้น ทำให้มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีแบรนด์ยักษ์ใหญ่เข้าไปลงทุนตั้งสำนักงานในต่างจังหวัด อาทิ ทรู ฮับที่ขอนแก่น จึงทำให้ยอดขายศุภาลัยในต่างจังหวัดมูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้านบาทในปี 2565 ที่ผ่านมา 

“ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ศุภาลัย เริ่มเบนเข็มไปลงทุนต่างจังหวัดมากขึ้น และประสบความสำเร็จอย่างดี เพราะพัฒนาโครงการมาตรฐานเดียวกันกับกรุงเทพ มีความเป็นมืออาชีพ เมื่อปักธงในพื้นที่จังหวัดไหนแล้ว จะมีการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง วางแผนระยะยาว มีการสร้างทีม พนักงาน และองค์ความรู้ให้กับคนในพื้นที่ และปรับตัวเข้ากับคนในท้องถิ่น การที่จะดูว่าจังหวัดนั้นเติบโตหรือไม่ ให้ดูที่พนักงานศุภาลัยในต่างจังหวัด หากซื้อบ้านศุภาลัย ถือเป็นดัชนีชี้วัดสำคัญ” ไตรเตชะ กล่าว 

‘แสนสิริ’ เชื่อ รัฐบาลใหม่เคลื่อนตลาดฟื้น เปิดตัว 52 โครงการ กว่า 7 หมื่นล้าน 
อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า ยังเชื่อมั่นว่าภาวะเศรษฐกิจปีนี้ยังเติบโตได้ดี หลังจากที่มีรัฐบาลใหม่ ที่คาดว่าจะมีมาตรการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโต ซึ่งจะส่งผลทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตตาม และทำให้ต่างชาติเชื่อมั่นเข้ามาเที่ยวเมืองไทยมากขึ้น ส่งผลทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะ ประเทศ จีน ฮ่องกง อินเดีย ซาอุดีอาระเบีย เป็นต้น

สิ่งที่ภาครัฐควรจะขับเคลื่อนอสังหาฯ เติบโต คือการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวและสร้างความเชื่อมันอย่างรวดเร็ว  ทำให้ประชาชนมีความรู้สึกมีโอกาสในการหารายได้เพิ่มขึ้น รวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ทำให้การเดินทางสะดวกในการเดินทาง อสังหาฯ จึงมีความคึกคักในหลากหลายทำเล 

อีกทั้งแนวโน้มประเทศไทยกำลังก้าวสู่สังคมผู้สูงวัย จึงต้องส่งเสริมให้กลุ่มคนมีกำลังซื้อ คนที่มีศักยภาพเชี่ยวชาญในหลากหลายด้าน เข้ามาอยู่อาศัยในเมืองไทย โดยมีมาตรการให้สิทธิพิเศษสร้างแรงจูงใจ เพื่อเข้ามาช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และทำให้ตลาดอสังหาฯ ยังเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งมาตรการนี้เป็นการแข่งขันดึงดูดต่างชาติกับเวียดนาม และจีน ที่มีการใช้จูงใจให้เป็นเจ้าของบ้านในระยะยาว 30-50 ปี รวมถึงมีการจัดทำแผนการให้วีซ่าต่างชาติในระยะยาว เพื่อดึงให้ต่างชาติเข้ามาพัก และทำงาน ก็เป็นอีกหนึ่งแรงกระตุ้นสำคัญ  

ดังนั้น ในฐานะเป็นแบรนด์อสังหาฯ ที่แข็งแกร่ง และเป็นผู้นำเทรนด์ในวงการ จึงวางเป้าหมายที่จะเปิดสูงทุกปี โดยในปี 2566 นี้ มีเป้าหมายเปิดตัว 52 โครงการ มูลค่า 75,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโด 32% มูลค่า 24,300 ล้านบาท และแนวราบ  68% มูลค่า 50,700 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายยอดขาย 55,000 ล้านบาท และรายได้ 40,000 ล้านบาท  

ปั้นอาณาจักรแสนสิริ 8 โซน ตอบโจทย์หลากหลายเซกเมนต์ในแห่งเดียว 
สำหรับแผนการตลาดที่สำคัญของแสนสิริ คือ การรุกเข้าไปขยายตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ราคา 1 ล้านบาทจนสูงสุดถึง 200 ล้านบาท โดยกลยุทธ์คือการพัฒนาโครงการในทำเลใกล้เคียงกัน เพื่อพัฒนาสินค้าให้เข้าถึงคนทุกระดับ อย่างเช่น โครงการกรุงเทพ กรีฑา ซึ่งมีการสร้างและพัฒนาโครงการที่แตกต่างกัน บนเนื้อที่กว่า 300 ไร่ ออกแบบให้ตอบโจทย์หลายหลายระดับราคา แตกต่างแบรนด์ ซึ่งปัจจุบันแสนสิริ มีที่ดินขนาดใหญ่กระจายใน 8 โซนที่จะพัฒนาโครงการได้ อาทิ ปทุมธานี, ราชพฤกษ์, เวสต์เกต, พระราม 2 เป็นต้น 

โดยตลาดต่างชาติ แสนสิริ ยังเป็นอันดับ 1 ที่ครองตลาดต่างชาติ โดยในปีนี้เป้าหมายยอดขายอยู่ที่ 12,000 ล้านบาท เติบโตจากปีที่ผ่านมา 54% จาก 7,800 ล้านบาท 

‘เอพี’ หวั่น เป็นปียากคาดเดา เดินฝ่าดงหนาม แต่ยังเปิด 40 โครงการ 
วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP เผย แม้ปี 2566 อสังหาฯ จะโตอย่างยากลำบากมีปัจจัยกระทบหลากหลาย อาทิ LTV, ภาวะเศรษฐกิจที่ยากคาดเดา สิ่งที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตโดยตรงคือการเติบโตทางเศรษฐกิจ เงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย ที่จะทำให้เกิดความเชื่อมั่นทางด้านรายได้แน่นอน และภาระค่าใช้จ่ายในอนาคต

“ภาคอสังหาฯ ดูเหมือนมืดมน จากภาวะเศรษฐกิจและมาตรการต่างๆ ลึกๆ ยังเชื่อว่ายังมีแสงสว่าง เพียงแต่เส้นทางอสังหาฯ ในปีนี้ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ต้องเอาชนะฟันฝ่าอุปสรรคมากมาย เอพียังมีการเปิดตัวถึง 40 โครงการ เพราะเราต้องการขยายธุรกิจให้เติบโต” วิทการ กล่าว 

สำหรับธุรกิจของเอพี สามารถผ่านพ้นวิกฤตมาได้ และมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง เป็นผลมาจากการสร้างแบรนด์ในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา แล้วส่งต่อคุณค่าเป็นแบรนด์ที่ส่งมอบความสุขในการใช้ชีวิตในที่อยู่อาศัย (Empower Living) ส่งต่อมาถึงแผนการทำงาน และการออกแบบสินค้าใน 16 แบรนด์ และ 7 การบริการ ให้สร้างประสบการณ์และพัฒนานวัตกรรมให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ชีวิตของลูกค้า จนทำให้ลูกค้ามีความพึงพอใจ และมีความผูกพันธ์และรักในแบรนด์ 

อย่างไรก็ตาม แม้ฟากฝั่งผู้ประกอบการจะฮึดสู้ อดทนรอด้วยความหวังเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ หลังต่างก็มีความเชื่อมั่น กำลังซื้อจะกลับมามากขึ้น เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น