ตลาดหุ้นไทย ‘แดงเถือก’ นักลงทุน ‘เลือดสาด’ สองวันติด ดัชนีหุ้นไทยทรุดลงไปต่ำกว่าระดับ 1,400 จุดอีกครั้งในวันอังคาร (17 ธันวาคม 2567) โดยปิดลดลงจากวันก่อนหน้าอีก 24.15 จุด ไปปิดที่ระดับ 1,395.57 จุด โดยมีมูลค่าซื้อขาย 55,366 ล้านบาท
อาการเสียทรงของตลาดหุ้นในสองวันนี้เป็นผลโดยตรงในด้านจิตวิทยาของนักลงทุนที่มีอาการกังวลผลกระทบจาก **‘บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน)’**CPAXT เจ้าของแม็คโครและโลตัส ยักษ์ใหญ่ด้านค้าส่ง-ค้าปลีกของไทยที่ประกาศทุ่มเงิน 7,970 ล้านบาท ลงทุนในโครงการ ‘แฮปปี้แทท’ Happitat ที่เป็นส่วนหนึ่งในอภิมหาโปรเจค ‘เดอะ ฟอเรสเทียส์’ The Forestias ของ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC ที่เป็นบริษัทในเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือ ซีพี
มีแรงขายกระหน่ำออกมาเกินความคาดหมายจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่วันจันทร์ที่ผ่านมา ทำให้ทั้ง 3 หุ้นในกลุ่มซีพี นำโดย ซีพี แอ็กซ์ตร้า CPAXT ราคาปรับตัวลงมาปิดที่หุ้นละ 26.75 บาท ลดลง 1.50 บาท CPALL ปิดที่ราคาหุ้นละ56.25 บาท ลดลง 2.75 บาท และ CPF ปิดที่ราคาหุ้นละ 22.40 บาท ลดลง 1.20 บาท
หุ้นทั้ง 3 ตัวของกลุ่มซีพีมีขนาดใหญ่ เมื่อมีแรงขายอย่างรุนแรงเข้ามาพร้อมๆกัน จึงกดดันให้ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ฯทรุดลง ทำให้เกิด Panic Sell จากนักลงทุนที่เทขายหุ้นขนาดใหญ่ตัวอื่น ๆ ตามไปด้วย
สาเหตุที่นักลงทุนเทกระจาดหุ้นในเครือซีพีทั้ง 3 ตัว เป็นผลโดยตรงมาจากความกังวลจากการที่ ซีพี แอ็กซ์ตร้า CPAXT โดดเข้าไปลงทุนในโครงการ ‘เดอะ ฟอเรสเทียส์’ ที่ทำให้เกิดคำถามถึงความเหมาะสม และธรรมาภิบาลของบริษัทจดทะเบียน
เพราะถูกมองว่าเป็นการผลักให้ ซีพี แอ็กซ์ตร้า ให้เข้าไปเล่นบท ‘เดอะแบก’ ช่วยอุ้มโครงการนี้ไม่ให้เจอวิกฤตทางการเงิน และช่วยต่ออายุให้โครงการเดินไปต่อได้มากกว่า
ตามคำชี้แจงของ ‘ซีพี แอ็กซ์ตร้า’ ที่แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ จะมีการจัดตั้งบริษัท ‘แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด’ Axtra Growth Plus โดยมีมูลค่าทุนจดทะเบียน 8,390 ล้านบาท โดย CPAXT จะเข้าไปถือหุ้น 95% และบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น MQDC จะถือหุ้น 5% เพื่อเข้าลงทุนต่อยอดธุรกิจในโครงการ**‘The Happitat’** ซึ่งเป็นหนึ่งในองค์ประกอบหลักของอภิมหาโปรเจคอสังหาริมทรัพย์ ‘เดอะ ฟอเรสเทียส์’ โครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่ บนพื้นที่ 398 ไร่ ติดถนนบางนา-ตราด ที่มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นกว่า 1.25 แสนล้านบาท
The Happitat ที่ CPAXT เข้าไปลงทุนนั้น จะประกอบไปด้วย 3 อาคารที่เชื่อมต่อกัน ได้แก่
‘บลูมมินัส’ ที่ถูกออกแบบเป็นพื้นที่กิจกรรม แหล่งร้านอาหาร ร้านค้า
‘วันเดอร์ไวลด์’ ศูนย์กลางกิจกรรมทั้งครอบครัวและการเรียนรู้สำหรับเด็ก
‘เฟสตี้ ทาวน์’ พื้นที่จัดกิจกรรมอีเวนต์ และรองรับการจัดงานเทศกาลด้วยการดีไซน์พิเศษ
ขณะเดียวกัน ยังมีส่วนอาคารสำนักงานสูง 10 ชั้น ที่ตั้งอยู่ด้านบนของห้างสรรพสินค้าทั้ง 3 อาคาร ภายใต้ชื่อ The Hilltop Offices อีกด้วย
โครงการ The Forestias ของ MQDC ถูกวาดฝัน และถูกขนานนามว่าเป็นอภิมหาโปรเจคที่ใหญ่ที่สุดในไทย ระดับ World Class มีจุดเด่นอยู่ที่แนวคิดของการ ‘สร้างชุมชนเมืองต้นแบบ’ แห่งอนาคตยุคใหม่ที่ผสมผสานแง่สุขภาพและส่งเสริมการอยู่อาศัยแบบมีความสุข
ตัวโครงการประกอบไปด้วยโครงการที่พักอาศัยหลากหลายรูปแบบและหลายแบรนด์ ตามระดับราคา มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม แบรนด์ ‘วิสซ์ดอม’ ราคาเริ่มต้น 5.3 ล้านบาท คอนโดมิเนียม แบรนด์ ‘มัลเบอร์รี โกรฟ’ ราคาเริ่มต้น 14.6 ล้านบาท ‘มัลเบอร์รี โกรฟ วิลล่า’ ราคาเริ่มต้น 185 ล้านบาท ‘ดิ แอสเพน ทรี’ ที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย ราคาเริ่มต้น 35 ล้านบาท และ ‘ซิกส์เซนส์’ ราคาเริ่มต้น 193 - 360 ล้านบาท
นอกจากนี้ ภายในยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น โรงแรมแบรนด์ซิกส์เซนส์, ศูนย์การแพทย์และสุขภาพขนาดใหญ่ พื้นที่เชิงธุรกิจสำหรับสำนักงาน สปอร์ตคอมเพล็กซ์ พื้นที่สำหรับกิจกรรมไลฟ์สไตล์ต่าง ๆ ร้านค้าปลีก ร้านอาหาร Family Center และ Town Center เช่น โรงละคร อีเวนต์ฮอลล์ และพื้นที่กิจกรรมขนาดใหญ่
เดอะ ฟอเรสเทียส์ ยังเป็นโครงการแรกที่มีแนวคิดหลอมรวมผืนป่าขนาดใหญ่กว่า 30 ไร่ เป็นหัวใจสำคัญของโครงการ อีกทั้งเป็นโครงการแรก ๆ ในไทยที่มีการติดตั้งท่อส่งน้ำเย็น ทำการส่งน้ำเย็นที่อุณหภูมิ 5.5 องศาเซลเซียส เพื่อแจกจ่ายให้กับทุกยูนิตในโครงการทั้งส่วนที่พักอาศัย โรงแรม และศูนย์การค้า ผลักดันแนวคิดนวัตกรรมและธรรมชาติ
MQDC หรือ แมกโนเลียฯ เป็นบริษัทในเครือกลุ่มเจริญโภคภัณฑ์ หรือซีพี ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ CPALL ซึ่งถือหุ้น CPAXT อยู่ 59.9% โดยMQDC ถูกก่อตั้งและบริหารโดย ‘ทิพพาภรณ์ อริยวรารมย์’ ลูกสาวคนเล็กของ ‘เจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์’ อภิมหาเศรษฐี เบอร์ต้นๆของไทย และเป็นเจ้าของอาณาจักรเครือเจริญโภคภัณฑ์
อาจเป็นเพราะเดอะ ฟอเรสเทียส์ เป็นอภิมหาโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความท้าทายอย่างมาก ภายใต้การลงทุนของเครือซีพี แม้หลาย ๆ โครงการจะมีการก่อสร้าง และยอดขายมีความคืบหน้าไปมากก็ตาม
แต่การปั้นอาณาจักรอสังหาฯขนาดใหญ่ระดับนี้ ทำให้ต้องมีการก่อหนี้มหาศาล และจำเป็นต้องใส่เงินลงทุนเพิ่มเติมอีกกว่าจะคืนทุน ในขณะที่สถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฯของไทยยังคงอยู่ในช่วงขาลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมาหลังโควิด-19
หากพิจารณาจากสถานะทางการเงินของแมกโนเลียในปัจจุบัน จะพบว่ามีความน่า**‘กังวล’**อย่างมาก เนื่องจากมีการระดมทุนโดยการออกหุ้นกู้ภาคเอกชน โดยมีหุ้นกู้คงค้างรวมทั้งสิ้นถึง 17 รุ่น มูลค่ารวมกว่า 45,911.8 ล้านบาท ทำให้ต้องมีภาระดอกเบี้ยจ่ายสูงกว่ารายได้หลักอย่างต่อเนื่อง มาตั้งแต่ปี 2563
ดอกเบี้ยจ่ายและรายได้หลัก (ปี 2563 - 2566)
ปี 2563
ดอกเบี้ยจ่าย 1,602,755,834 บาท
รายได้หลัก 1,520,022,027 บาท
ปี 2564
ดอกเบี้ยจ่าย 2,246,902,011 บาท
รายได้หลัก 1,606,558,436 บาท
ปี 2565
ดอกเบี้ยจ่าย 3,408,285,475 บาท
รายได้หลัก 1,874,534,583 บาท
ปี 2566
ดอกเบี้ยจ่าย 4,507,780,105 บาท
รายได้หลัก 2,272,781,368 บาท
ภาระดอกเบี้ยดังกล่าว ในขณะที่ยอดรายได้จากการขายโครงการยังเข้ามาไม่เพียงพอสำหรับจ่ายดอกเบี้ย ทำให้ยอดหนี้สินต่อทุน หรือ DE Ratio (Debt-to-Equity Ratio) พุ่งสูงขึ้นไปถึง 4 เท่า ซึ่งเข้าใกล้เพดานที่กำหนดไว้ที่ 5 เท่า ทำให้บริษัทไม่สามารถออกหุ้นกู้ใหม่ได้ และเริ่มมีความเสี่ยงต่อการขาดสภาพคล่องหากไม่มีการจัดการที่เหมาะสม
ในเดือนมกราคมปีหน้า แมกโนเลียฯ หรือ MQDC มีภาระหนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระกว่า 7 พันล้านบาท ซึ่งหากเกิดปัญหาผิดนัดชำระหนี้ อาจส่งผล**‘กระทบลุกลาม’** ต่อกลุ่มซีพีทั้งหมด ซึ่งอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ต้องมีการปรับแผน โดยแบ่งเฟสของการลงทุนในส่วนของห้างสรรพสินค้าในโครงการThe Happitat ซึ่งเป็นหนึ่งในองค์ประกอบหลักของเดอะ ฟอเรสเทียส์ ออกมาให้กับซีพี แอ็กซ์ตร้า รับบทเดอะแบก แทน
แต่การตัดสินใจดังกล่าวของกลุ่มซีพี ในคราวนี้อาจเป็นการเดินหมากที่ผิดพลาดครั้งใหญ่ เพราะกลับส่ง ‘ผลลบ’ มากกว่าที่คาดคิด กลายเป็นการ ‘เปิดแผล’ ที่สร้างความกังวลให้กับนักลงทุนต่อสถานการณ์ด้านการเงินของ เครือซีพี ทั้งกลุ่ม ที่อ่านหมากเกมนี้ว่า การให้ ซีพี แอ็กซ์ตร้า CPAXT เข้าไปอัดฉีดเงินลงทุนเข้าไปกว่า 8 พันล้านบาท เป็นการเข้าไปช่วยกู้วิกฤตของ MQDC
แต่ในทางกลับกันการทุ่มเงินไปลงทุนในโครงการ เดอะ ฟอเรสเทียส์ จะกดดันกำไรของ CPAXT ให้ลดลงหลายปีติดต่อกัน ทั้งๆที่ ซีพี แอ็กซ์ตร้าฯ ก็ยังมีภาระหนี้อยู่อีกไม่น้อยจากการควบรวมกิจการของแมคโครกับโลตัส
ที่สำคัญยังต้องตีความว่า การลงทุนครั้งนี้เป็นรายการที่เกี่ยวโยงกันหรือไม่ เพราะ เดอะ ฟอเรสเทียส์ ก่อตั้งและบริหารงานโดยลูกสาวของ เจ้าสัว ธนินท์ แห่งตระกูลเจียรวนนท์ ทำให้เกิดคำถามตามมาในเรื่องของธรรมาภิบาล ในการนำเงินของบริษัทจดทะเบียน ซึ่งเป็นกิจการมหาชน ไปลงทุนในกิจการของบุคคลที่มีความเกี่ยวโยงกัน จนสมาคมบริษัทจัดการลงทุน ต้องมีการเรียกประชุมด่วนสมาชิกในสัปดาห์หน้า เพื่อปรึกษาหารือในเรื่องนี้
ที่น่ากังวลไปกว่านั้น เพราะการเดินหมากที่ผิดพลาดคราวนี้ ไม่เพียงอาจะทำให้เกิดวิกฤตความเชื่อมั่นลุกลามไปถึงภาพลักษณ์และสถานะทางการเงินของเครือเจริญโภคภัณฑ์ทั้งกลุ่มที่มีการลงทุนในอภิมหาโปรเจคในหลายๆด้านในไทย แต่อาจกลายเป็นจุดเริ่มต้นของมหาวิกฤตด้านความเชื่อมั่นที่จะแผ่ขยายลุกลามไปทั้งตลาดหุ้นหรือไม่...
