เวลาใครถามว่า ที่ดินในกรุงเทพฯบริเวณไหนที่แพงที่สุด หลายคนอาจจะยังคิดว่า น่าจะเป็นที่ดินย่านสีลมที่ถือเป็นทำเลทองใจกลางย่านธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District) ของกรุงเทพฯในอดีต แต่รู้หรือไม่ว่าทุกวันนี้ทำเลทองใจกลางของกรุงเทพฯเปลี่ยนไปแล้ว
ล่าสุด เป็นที่ฮือฮาในวงการอสังหาริมทรัพย์ว่า กำลังจะมีการปิด ‘ดีล’ ซื้อขายที่ดินทำเลทองแปลงใหญ่ราว 3 ไร่ บริเวณ ‘ชิดลม-เพลินจิต’ ในราคาที่ทุบสถิติแพงที่สุดในประเทศไทย ตารางวาละ 4 ล้านบาท !!!
ที่ดินแปลงที่อยู่ระหว่างการเจรจาดังกล่าวอยู่บริเวณ ‘ลานจอดรถมรกต’ ติดกับ ‘เซ็นทรัล ชิดลม’ ซึ่งเป็นที่ดินของตระกูล ‘สุโกศล’ ซึ่งก่อนหน้านี้นำมาเป็นให้เช่าเป็นลานจอดรถ และบางส่วนทำเป็นตลาดนัด และใช้เป็นเวทีกลางแจ้งในการจัดกิจกรรมของสถานทูตหลายแห่ง รวมทั้งบรรดาคนทำงานต่างชาติในไทย
หากดีลนี้สำเร็จจะเป็นการทุบสถิติการซื้อที่ดินที่แพงที่สุดในไทย หลังจากก่อนหน้านี้ กลุ่มแสนสิริ ที่นายกฯ เศรษฐา ทวีสิน เคยเป็นบิ๊กบอส ทำสถิติสูงสุดในการซื้อที่ดินขนาด 1 ไร่ บนถนนสารสิน ในราคาตารางวาละ 3.9 ล้านบาท มูลค่า 1,560 ล้านบาท เอาไว้เมื่อปี 2563 โดยนำไปพัฒนาเป็นคอนโดมีเนียมระดับ ‘ไฮเอนด์’ ที่มีราคาต่อตารางเมตรสูงถึงราว 1 ล้านบาท
ที่ดิน **‘ลานมรกต’**แปลงนี้ มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่เพียรพยายามจีบให้ ตระกูลสุโกศล ขายที่ดินแปลงนี้ออกมา โดยเมื่อ 5 ปีที่แล้ว เคยมีข่าวการเจรจาซื้อขายมาแล้วครั้งหนึ่ง โดยมีการเสนอซื้อกันในระดับราคาตารางวาละ 3.1 ล้านบาท แต่ก็ถูกปฎิเสธ
แต่ผลจากประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี2567 ที่จะถูกเก็บในอัตรา 100% ไม่มีลดหย่อนเหมือนปี 2566 ที่ลดให้ 15%ทำให้เจ้าของที่ดินต้องหันกลับมาทบทวนว่าจะจัดการอย่างไรกับที่แปลงนี้ให้ได้ประโยชน์ทางธุรกิจสูงสุด และต้องแบกภาระภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้น
ในตอนนี้กรณีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์จะโดนจัดเก็บภาษี 0.3-0.7% ตามมูลค่าที่ดิน และหากไม่ได้ทำประโยนชน์ภายใน 3 ปี ติดต่อกัน ในปีที่ 4 จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% หรือเพิ่มเท่าตัว โดยมีเพดานสูงสุดที่ 3%
จากแรงกดดันเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินดังกล่าว จึงทำให้บรรดาเจ้าของที่ดิน หรือ แลนด์ลอร์ด ทั้งหลายต้องตัดสินใจนำที่ดินมาออกมาขายให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งต้องการที่ดินมาพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ
ทุกวันนี้ย่านชิดลม กลายเป็นทำเลทองที่มีศักยภาพสูง (Prime Area) เนื่องจากมีความต้องการในการนำที่ดินไปพัฒนาในลักษณะ**‘มิกซ์ยูส’** ระดับหรูหรา ‘ลักซ์ชัวรี่’ ที่มีทั้งโรงแรม ที่อยู่อาศัยเกรดเอ อาคารสำนักงานพรีเมียม และห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นแรงผลักดันให้ราคาที่ดินในย่านนี้ทะยานสูงขึ้นกว่าที่ดินสารสิน จากความได้เปรียบของทำเลที่ติดรถไฟฟ้าบีทีเอส วิวดี ติดเซ็นทรัลชิดลม มีดีมานด์กลุ่มลูกค้าลักซ์ชัวรี่อย่างแท้จริง
ตามกระแสข่าวขณะนี้ กลุ่มเซ็นทรัล ของตระกูลจิราธิวัฒน์ เป็นกลุ่มที่ให้ความสนใจและเปิดเจรจา โดยเปิดทางเลือกในการเจรจากับเจ้าของที่ดิน โดยนอกเหนือจากการขายขาดอาจจะเปลี่ยนมาเป็นรูปแบบการให้เช่าที่ดินแทน เนื่องจากมองถึงมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นทุกปีถึงราว 10% ของทำเลที่ดิน จึงอาจจะให้เช่าในลักษณะ ‘ลีสโฮลด์’ (Leasehold) หรือร่วมลงทุนกับกลุ่มเซ็นทรัล
ปัจจุบัน ในทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจสำคัญ ประกอบด้วยทำเลหลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท พบว่า แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขายหรือเช่า ซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่ายังอยู่ในเกณฑ์ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะย่านทองหล่อ มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงทำสถิติใหม่ตารางวาละกว่า 2.86 ล้านบาท
ปัจจุบันริมถนนสุขุมวิททุกแปลงราคาขายสูงกว่า 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนย่านสีลม-สาทร ที่ดินที่มีศักยภาพสามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้มีเสนอขายต่อตารางวามากกว่า 1.6-2.5 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่สูงมาก
