ต่างชาติซื้อบ้าน ประเทศอื่นกำลังจำกัด แต่ไทยกำลังอ้าแขนรับ

แคนาดาคือประเทศล่าสุดที่ออกกฎหมายห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) หลังมีนักลงทุนจากต่างประเทศเข้าไปซื้อที่อยู่อาศัยจนดันราคาพุ่งสูง ส่งผลให้คนท้องถิ่นเอื้อมไม่ถึงบ้านเหล่านั้น  

นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ราคาบ้านในสหรัฐฯ แคนาดา อังกฤษ เยอรมนี ออสเตรเลีย และนิวซีแลนด์ทะยานขึ้น 25-50% ซึ่งเกิดจากหลายปัจจัย อาทิ อัตราดอกเบี้ยต่ำ ซัพพลายเชน บ้านขาดตลาดเพราะนักลงทุนกว้านซื้อ แต่อีกปัจจัยหนึ่งที่ถูกพูดถึงและถูกจับตาคือ ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวต่างชาติที่เป็น “นักลงทุนกระเป๋าหนัก”  ที่ส่งผลกระทบทางเศรษฐกิจกับชาวแคนาดาที่ต้องการมีบ้าน 

ปี 2022 รัฐบาลของนายกรัฐมนตรี จัสติน ทรูโด ประกาศห้ามชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนักอยู่ในแคนาดาซื้อบ้าน โดยบอกว่า “บ้านใหม่ๆ ถูกมองเป็นสินทรัพย์ เป็นการลงทุน ไม่ใช่สถานที่เพื่อสร้างครอบครัวและสร้างชุมชน” 

 The Global and Mail รายงานว่า หลายปีที่ผ่านมาบรรดานักการเมืองท้องถิ่นในเมืองแวนคูเวอร์ซึ่งถูกจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในเมืองที่แพงที่สุดสำหรับการอยู่อาศัยมานานหลายสิบปี ต่างเรียกร้องให้ทางการห้ามชาวต่างชาติที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักอยู่ในแคนาดาซื้อบ้าน ด้วยความหวังว่าจะขจัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อนำมาขายต่อทำกำไร (flipping) และลดความร้อนแรงของราคาบ้านในตลาด 

 อย่างไรก็ดี The New York Times รายงานว่า ข้อห้ามของแคนาดาบังคับใช้เฉพาะในพื้นที่ในเขตเมืองใหญ่และพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น โดยไม่รวมถึงบ้านพักตากอากาศในพื้นที่ที่เป็นย่านพักผ่อนหย่อนใจ โดยมีข้อยกเว้นไม่ใช้กับผู้ซื้อบ้านที่มีคู่สมรสหรือคู่ชีวิตป็นพลเมืองแคนาดา และชาวต่างชาติที่ซื้ออาคารอยู่อาศัยรวม (multifamily) มากกว่า 3 ยูนิต 

นอกจากแคนาดาแล้ว เมื่อปี 2018 นิวซีแลนด์ก็ออกกฎหมายคล้ายกันนี้เช่นกัน โดยเผชิญปัญหาไม่ต่างกันคือ ชาวต่างชาติกระเป๋าหนักจากซิลิคอนแวลลีย์ควักกระเป๋าซื้อฟาร์มตามแถบชนบทที่วิวสวยๆ ไว้สำหรับหลีกหนีจากความวุ่นวายของโลก รวมถึงชาวจีนที่ขนเงินเข้าไปซื้อบ้านแถบชานเมืองในเมืองหลักอย่างออคแลนด์ ซึ่งราคาบ้านมีแต่พุ่งขึ้นๆ กลายเป็นหนึ่งในเมืองที่ราคาบ้านสูงที่สุดในโลกเมื่อเทียบกับรายได้ประชาชน จนคนออคแลนด์เองแทบเอื้อมไม่ถึง 

ตัวเลขจากสถาบันอสังหาริมทรัพย์นิวซีแลนด์เมื่อปี 2018 ชี้ว่า ค่าเฉลี่ยราคาบ้านในออคแลนด์อยู่ที่ 835,000 ดอลลาร์นิวซีแลนด์ ขณะที่ราคาบ้านเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 550,000 ดอลลาร์นิวซีแลนด์ 

ข้อบังคับของนิวซีแลนด์มีข้อยกเว้นบางอย่างคล้ายกับของแคนาดา เช่น ชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนักอยู่ในนิวซีแลนด์ยังสามารถซื้อบ้านได้ และผู้ซื้อต่างชาติยังคงลงทุนโดยมีข้อจำกัดในอพาร์ทเม้นต์ใหญ่ๆ หรือโรงแรมได้อยู่ 

เดวิด ปาร์กเกอร์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลังในขณะนั้นเผยว่า “รัฐบาลนี้เชื่อว่าชาวนิวซีแลนด์ไม่ควรถูกผู้ชื้อชาวต่างชาติที่ร่ำรวยกว่าทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นที่ริมทะเลสาบที่สวยงาม หรืออสังหาริมทรัพย์ติดทะเล หรือบ้านชานเมือง กฎหมายนี้เป็นการตอกย้ำว่าตลาดสำหรับบ้านของพวกเราตั้งอยู่ในนิวซีแลนด์ ไม่ใช่ในตลาดต่างชาติ”

ประเทศอื่นๆ รับมือกับนักลงทุนต่างชาติอย่างไร 

หลายประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เป็นประเทศแนวหน้าในการบังคับใช้กฎหมายห้ามชาวต่างชาติซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์บางอย่าง เช่น  

• สิงคโปร์ ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านจะต้องเป็นผู้มีถิ่นพำนักอย่างถูกกฎหมายอย่างน้อย 5 ปีก่อนซื้อ และห้ามซื้ออพาร์ตเม้นต์ของการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ซึ่งเป็นอพาร์ตเม้นต์ในราคาจับต้องได้เพราะได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาล 
• กัมพูชา กฎหมายกัมพูชาห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน แต่ก็มีข้อยกเว้น อาทิ สามารถเป็นเจ้าของผ่านการเช่าที่ดินระยะยาว อย่างน้อย 15-50 ปี หรือการลงทุนในที่ดินผ่านสัมปทาน เป็นต้น 
•  สเปน จุดท่องเที่ยวสำคัญของสเปนอย่างเกาะบาเลอารีสกำลังผลักดันแผนห้ามผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักประจำในประเทศ (non-resident) ซื้ออสังหาริมทรัพย์ หลังจากนักลงทุนต่างชาติแห่ซื้อจนดันราคาขึ้นไปสูงกว่าราคาในเมืองหลวงอย่างกรุงมาดริด การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวต่างชาติที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักในสเปนเพิ่มขึ้น 30.65% ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2022 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2021 
•  สวิตเซอร์แลนด์ มีการออกกฎหมายมาตั้งแต่ช่วงทศวรรษ 1960 ซึ่งส่วนใหญ่ห้ามชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนักและคนที่ไม่ใช่พลเมืองในสหภาพยุโรปที่อาศัยอยู่ในสวิตเซอร์แลนด์โดยไม่มีใบอนุญาตระยะยาวซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย 
• เดนมาร์ก ห้ามผู้ที่ไม่มีถิ่นพำนักซื้อบ้าน 
• มอลตา คนที่อาศัยอยู่ในมอลตาน้อยกว่า 5 ปี รวมทั้งพลเมืองมอลตา ไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้านมากกว่า 1 หลัง

ห้ามแล้วราคาบ้านลดลงมั้ย 

กรณีตัวอย่างของโตรอนโต สถิติของแคนาดาพบว่า ใรปี 2020 ชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนักเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เกือบ 3% ซึ่งอาจดูน้อย แต่นั่นเท่ากับอสังหาริมทรัพย์ถึง 45,000 แห่ง ซึ่งผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางคนมองว่าเท่านี้ก็เพียงพอที่จะมีผลกระทบต่อราคาบ้านแล้ว 

ขณะที่ผู้เชี่ยวชาญอีกฝั่งหนึ่งมองว่าการห้ามชาวต่างชาติไม่ได้ส่งผลให้ราคาบ้านจับต้องได้มากขึ้นอย่างที่ต้องการ  

เบรนดอน อ็อกมุนด์สัน นักเศรษฐศาสตร์จากสมาคมอสังหาริมทรัพย์บริติชโคลัมเบียของแคนาดาเผยถึงมาตรการห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ของแคนาดาว่า “ผมว่ามันเป็นนโยบายทางการเมืองมากกว่าที่จะเป็นนโยบายทางเศรษฐกิจ ซึ่งสุดท้ายจะกระทบกับตลาดที่อยู่อาศัย หลายปีที่ผ่านมาประชาชนส่วนใหญ่ถูกโน้มน้าวให้เชื่อว่านักลงทุนต่างชาติและเงินต่างชาติดันราคาบ้านสูงขึ้น แต่ไม่เคยได้รับการบอกกล่าวว่าสาเหตุที่แท้จริงคือ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและปริมาณบ้านที่มีน้อยมาก” 

ทว่า เมื่อมณฑลบริติชโคลัมเบียออกมาตรการเก็บภาษีชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านเมื่อปี 2016 ก็พบว่าตัวเลขผู้ซื้อชาวต่างชาติลดฮวบลงมาจาก 13.2% เหลือเพียง 2.5% ใน 3 ปีต่อมา  

Photo by AFP / Angela Weiss