แม้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 จะยังซึมตามกำลังซื้อ แต่ราคาที่ดิน ยังคงปรับตัวสูงขึ้น ผลสำรวจล่าสุด ที่จัดทำโดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) นั้น ได้เผยให้เห็นย่านที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น แพงที่สุดในประเทศไทย ‘สยาม-ชิดลม-เพลินจิต’ ยังครองแชมป์
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย AREA เผย จากผลสำรวจ 10 ทำเล พบย่านที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทยประจำปี 2568 นั้น ยังคงอยู่ที่ย่าน ‘สยาม-ชิดลม-เพลินจิต’ โดยยังคงครองอันดับ 1 ด้วยราคาที่ดินสูงถึง 3.85 ล้านบาทต่อตารางวา ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.7% จากปีก่อนหน้า เรียงลำดับความแพง มากไปหาน้อยดังต่อไปนี้
อันดับ 1 สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคา 3.85 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เพิ่มขึ้น 2.7%
อันดับ 2 ถนนวิทยุ ราคา 3.07 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.3%
อันดับ 3 สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ราคา 2.93 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.8%
อันดับ 4 สุขุมวิท-อโศก ราคา 2.8 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 3.7%
อันดับ 5 สีลม ราคา 2.67 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.7%
อันดับ 6 สาทร ราคา 2.35 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 2.2%
อันดับ 7 สุขุมวิท-เอกมัย ราคา 1.96 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 3.2%
อันดับ 8 เยาวราช ราคา 1.93 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 4.3%
อันดับ 9 พหลโยธิน ช่วงต้น ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 5.6%
และ อันดับ 10 พญาไท ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตร.ว. เพิ่มขึ้น 5.6%
ชี้ช่องว่าง ‘ราคาตลาด-ราชการประเมิน’
โสภณ กล่าวว่า ราคาที่ดินดังกล่าวเป็นราคาตลาด เป็นการประเมินตามศักยภาพจริง สำหรับทำเลอันดับหนึ่ง สยาม-ชิดลม-เพลินจิตที่ประเมินไว้ที่ 3.85 ล้านบาทต่อตร.ว.นั้น ยังถือว่าขึ้นราคาถึง 2.7% เมื่อเทียบกับราคาปี 2567 การที่ราคาที่ดินใจกลางเมือง ซึ่งไม่มีสาธารณูปโภคเพิ่มเติมใดๆ ต่างจากในเขตต่อเมืองหรือเขตชานเมืองที่มักจะมีทางด่วนหรือรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ยังขึ้นราคาก็เพราะยิ่งมีรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้นเท่าไหร่ ยิ่งสามารถนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในใจกลางเมืองนี้มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินยังขยับสูงขึ้นตลอดเวลา หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาตั้งแต่ปี 2537 ที่ 400,000 บาทต่อตร.ว. เท่ากับเพิ่มขึ้นปีละ 7.58%
ทั้งนี้ ราคาที่ดินตามราคาตลาดนี้ ถือว่ายังต่างจากราคาประเมินของราชการมาก อย่างเช่น
1. ที่ดิน โรงแรมแกรนด์ไฮแอท เอราวัณ ราชการประเมิน 750,000 บาทต่อตร.ว.
2. ที่ดิน เกษร พลาซ่า ราชการประเมิน 900,000 บาทต่อตร.ว.
3. ที่ดิน เซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมิน 880,000 บาทต่อตร.ว.
4. ที่ดิน ข้างเซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมิน 1 ล้านบาทต่อตร.ว.
5. ที่ดิน ธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่ ราชการประเมิน 1 ล้านบาทต่อตร.ว.
ดังนั้น จึงมีข้อเสนอ ให้กรมธนารักษ์ต้องประเมินราคาตามราคาตลาดจริง เพื่อประชาชนหรือเจ้าของที่ดินจะได้นำราคานี้ไปใช้ประโยชน์ได้ตามสมควร แต่หากต้องการให้ประชาชนเสียภาษีน้อย ควรลดอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แทนการตั้งราคาประเมินต่ำเกินจริง
ย้อนเส้นทางราคาที่ดิน ‘อดีตสู่ปัจจุบัน’
นายโสภณ ยังย้อนเล่าข้อมูลในอดีต โดยชี้ ทำเลที่ดินแพงที่สุด เปลี่ยนแปลงตามยุคสมัย เช่นในปี 2537 ย่านเยาวราช หรือไชน่าทาวน์ของกรุงเทพฯ เคยครองแชมป์ราคาที่ดินสูงสุด เป็นเงิน 700,000 บาทต่อตร.ว. ก่อนจะมาขยับไปยังพื้นที่สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ กระทั่งปัจจุบัน เลื่อนมาแพงที่ย่าน ‘สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต’ ที่มีจุดเด่นด้านการค้าปลีกและการเชื่อมต่อรถไฟฟ้า มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์ที่เข้มข้น ทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าทำเลอื่นๆ โดยอยู่ที่ตร.ว.ละ 3.85 ล้านบาท
“ในรายละเอียดของ 10 ทำเลราคาสูงสุดในปี 2568 พบว่าพื้นที่ 4 ทำเลแรก สยาม-ชิดลม-เพลินจิต, วิทยุ, สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ และสุขุมวิท-อโศก จะเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวหรือบีทีเอสเป็นสำคัญ รวมถึงทำเลสุขุมวิท-เอกมัย ส่วนพื้นที่สีลม สาทร เยาวราช ก็เป็นพื้นที่เดิมที่ราคาที่ดินสูงอยู่แล้ว ส่วนทำเลพหลโยธินช่วงต้น และพญาไท ราคาที่ดินก็พุ่งขึ้นตามรถไฟฟ้าบีทีเอสเช่นกัน”
โสภณ กล่าว
ศักยภาพการพัฒนาที่ดิน
นายโสภณ วิเคราะห์ว่า ที่ดินในย่านสยาม-ชิดลม-เพลินจิต เหมาะกับการพัฒนาเป็นศูนย์การค้า มากกว่าอาคารสำนักงาน เนื่องจากค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกสูงกว่ามาก เช่น หากซื้อที่ดิน 1,000 ตร.ว.ในราคา 3,850 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้าขนาด 32,000 ตร.ม. และปล่อยเช่า 30% ที่ราคา 5,000 บาท/ตร.ม./เดือน จะสร้างรายได้ 576 ล้านบาท/ปี หรือกำไรสุทธิ 345.6 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าโครงการ 5,447.3 ล้านบาท เมื่อหักค่าใช้จ่าย
ในทางกลับกัน หากพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรู ขายในราคา 850,000 บาท/ตร.ม. (ตามราคาตลาดในย่านนี้) ต้นทุนรวมที่ดินและก่อสร้าง จะอยู่ที่ 5,450 ล้านบาท บวกต้นทุนอื่นๆ อีกเท่าตัว รวมเป็น 10,900 ล้านบาท ซึ่งยังคุ้มค่า แต่มีความเสี่ยงสูงกว่า
แนวโน้มราคาที่ดินปี 2569
นายโสภณ ยังชี้ทิศทางราคาที่ดินในปี 2569 โดยเชื่อว่า ราคาที่ดินในใจกลางเมือง ยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เฉลี่ย 5% จากปี 2568 เพราะอิทธิพล ของการก่อสร้างรถไฟฟ้าชานเมืองเป็นสำคัญ ซึ่งเชื่อมโยงกำลังซื้อเข้าสู่เมือง โดยทำเลที่จะเติบโตตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส เช่น สยาม-ชิดลม-เพลินจิต, วิทยุ, สุขุมวิท, อโศก และพหลโยธิน ซึ่งจะยังเป็นจุดสนใจของนักลงทุนต่อไป
