เรื่องบ้านและที่อยู่อาศัย จัดว่าเป็นสิ่งสำคัญของ “การดำเนินชีวิตคนไทย และกับเศรษฐกิจไทย” หากจะถามว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปทางไหน? ยังเป็นเรื่องที่ต้องจับตาในปี 2567 โดยแม้นักเศรษฐศาสตร์จะบอกว่า ภาคอสังหาฯ ‘ไม่น่าห่วง’ แต่อีกด้านก็ยังชี้ หนี้ครัวเรือน ยอดปฏิเสธสินเชื่อ ยังพุ่ง และภาวะดอกเบี้ยที่ยังสูง ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ ยังเป็นแรงกดดันภาคอสังหาฯ ไทยต่อไป ดังนั้น ทิศทางปีหน้า “อสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวขึ้นบันได หรือดิ่งลงเหว” ประเด็นหลังย่อมไม่เกิด แต่ประเด็นแรกในการ ‘ก้าวขึ้นบันได’ นั้น ก็ไม่พรวดพราด ทิศทางยังเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจไทย ซึ่งจะโตแบบค่อยเป็นค่อยไปนั่นเอง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ไม่ว่าจะปีไหนๆ กำลังซื้อเป็นตัวชี้วัด แล้วปีหน้า 2567 จะมีคนซื้อบ้านมากน้อยแค่ไหน และรัฐจะต้องมีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมหรือไม่ หลังธุรกิจในภาคนี้ ยังมีเรื่องร้องขอ!
2 เรื่องคนซื้อบ้านต้องรู้ อสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ไทย ปี 2567
- ราคาที่ดินขยับขึ้น ราว 20%
- ราคาบ้านขยับขึ้น 5-10%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุ แม้ปีหน้าราคาบ้านขยับขึ้น เพราะมีปัจจัยรอบด้านที่เกี่ยวข้อง โดยการขยับขึ้นมาจาก ‘ราคาที่ดิน’ ขยับขึ้นอยู่แล้วราว 20% ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการยังมี ‘ต้นทุน’ เพิ่ม ทั้งจากค่าแรง ค่าขนส่งที่เป็นไปตามแนวโน้มราคาน้ำมัน ดังนั้น ปัจจัยเสี่ยงที่รออยู่สำหรับภาคอสังหาฯ ในปีหน้า จึงประกอบด้วย
4 ปัจจัยกระทบอสังหาฯ ปีหน้า 2567
• อัตราดอกเบี้ย : แนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง
เรื่องดอกเบี้ย กระทบตรงทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการและการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในปี 2567 เทียบกับปี 2566
• ต้นทุน-ค่าแรง : การปรับขึ้นค่าแรง กระทบโดยตรงต่อต้นทุนการดำเนินงานของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น
• ต้นทุน-ราคาวัสดุก่อสร้าง : แนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น กระทบต้นทุนการก่อสร้างและระดับราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในปี 2567 เทียบกับปี 2566
• ความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน : (ความสามารถในการก่อหนี้ของผู้ซื้อ) ซึ่งจะเป็นจุดชี้กำลังซื้อในตลาดมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน เป็นสำคัญ
ย้อนดูปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ระดับ 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อ และปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และสัดส่วนหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Loans: NPLs) ในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในสัดส่วนที่สูง เมื่อเทียบกับสินเชื่อบุคคลประเภทอื่นๆ จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย
ดังนั้น เพื่อเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อ ดร.วิชัย จึงมี 4 ข้อเสนอเพื่อให้รัฐบาลพิจารณา ประกอบด้วย
1. มาตรการ ‘ลดค่าโอน-จดจำนอง’ ที่กำลังหมดอายุ 31 ธันวาคม 2566 โดยเสนอให้ต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1-2 ปี
2. ขอให้ผ่อนผันมาตรการ LTV (Loan to Value : อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) เป็นการชั่วคราว เหมือนกับที่เคยนำมาใช้แล้วในปี 2565 คือ ผู้ซื้อสามารถขอกู้กับธนาคารได้ 100%
3. รัฐจัดหาซอฟต์โลนสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก เพราะพฤติกรรมการซื้อของกลุ่มไม่เกิน 3 ล้าน เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเกือบ 99% เช่น ซื้อห้องชุดไซซ์ 25-26 ตารางเมตร ราคา 1 ล้านบวกลบ หรือทาวน์เฮาส์, บ้านแฝดในต่างจังหวัดที่มีราคา 1-2 ล้านบาทด้วยซ้ำไป และ
4. ผ่อนปรนเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อ หากยังมีประวัติเครดิตติดอยู่ในเครดิตบูโร เพราะปัญหาที่พบส่วนใหญ่เป็นเรื่องที่น่าจะผ่อนผันได้ เช่น เคยมีประวัติค้างชำระบัตรเครดิต ต่อมาเมื่อมีการชำระหนี้เต็มจำนวน แต่ประวัติเครดิตยังค้างอีก 6 เดือน ทำให้ขาดโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
“ผลกระทบหนี้ SM (หนี้ค้างชำระระหว่าง 1-3 เดือน) ที่มีต่อตลาดอสังหาฯในภาพรวม เซ็กเมนต์กลาง-ล่างเนื่องจากมีฐานตลาดกว้างที่สุด ดังนั้น ในฝั่งดีเวลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการ เบื้องต้นอาจสามารถทำยอดขายได้ แต่เวลาโอนถ้าแบงก์เข้มงวดพิจารณาสินเชื่อ และมีการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าเดิม ย่อมกระทบกับแผนรายได้ของผู้ประกอบการ มีผลต่อสภาพคล่องในการดำเนินกิจการได้ รวมทั้งซ้ำเติมปัญหาซัพพลายล้นเกินในตลาดอีกด้วย”
ดร.วิชัย กล่าว
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ถือเป็นข่าวดีรับปีใหม่ หลังกระทรวงมหาดไทย ประกาศสดๆ ร้อนๆ ต่ออายุมาตรการ “ลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง” ต่อ 1 ปี ถึง 31 ธันวาคม 2567 ตั้งแต่วานนี้ (28 ธันวาคม 2566) แล้ว ถือเป็น 1 ข่าวดีของคนจะซื้อบ้าน ช่วยประหยัดเงินได้มากขึ้น
ผู้ประกอบการ มอง อสังหาฯ กำลังติดหล่มกำลังซื้อ
อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ตอกย้ำ ข่าวดีของธุรกิจอสังหาฯ ไม่ค่อยมี ในปีหน้าต้องอยู่ด้วยความหวังว่าเศรษฐกิจจะดี ดอกเบี้ยไม่ขึ้น รัฐมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ถ้าออกมาแล้วปัง ตรงกับสภาวะตลาดคงจะคึกคักขึ้น โดยเฉพาะการผ่อนเกณฑ์ LTV ปลดล็อกกำลังซื้อ กู้แบงก์ไม่ผ่าน ทั้งนี้ นอกจากการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองแล้ว ยังต้องการให้รัฐ ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2567 เหลือ 50% ด้วย
“ผู้ประกอบการ ต้องดูความสามารถของตัวเอง อย่าไปฝันเปิดโครงการใหม่จะลำบาก เพราะตลาดไม่หวือหวา อย่าไปคาดหวังเอาเงินดาวน์ มาพัฒนาโครงการเหมือนเมื่อก่อน คงไม่ได้แล้ว เนื่องจากกำลังซื้อไม่มี คนกู้แบงก์ไม่ผ่าน 40% จะใช้เงินกู้จากแบงก์ ต้นทุนด้านการเงินก็สูง จากการ ปรับขึ้นของดอกเบี้ย”
อธิป กล่าว
มุมสะท้อน ผู้ประกอบการอสังหาฯ 2567
โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ประเมินตลาดอสังหาฯปี 2566 ว่า ยังประคับประคองตัวไปได้ จะว่าดีก็ไม่ดี ถ้าหากไม่มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ คงทำให้ตลาดไม่คึกคัก อยากให้รัฐออกมาตรการมากระตุก โดยเฉพาะการผ่อนเกณฑ์ LTV ให้สามารถหายใจหายคอได้มากขึ้น คาดหวังปี 2567 จะดีขึ้น เพราะรัฐมีมาตรการกระตุ้นหลายอย่าง เพื่อทำให้เศรษฐกิจดี ทำให้คนมั่นใจกล้าใช้เงินมากขึ้น
ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) มองว่าตลาดอสังหาฯปี 2567 ทรงตัวตามภาวะเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกที่ไม่ดี ไม่มีปัจจัยบวก จากวิกฤตสองสงคราม ส่งผลกระทบวงกว้าง รวมถึงเศรษฐกิจจีนตลาดใหญ่ของโลกยังแย่ ล้วนกระทบต่อการส่งออก การท่องเที่ยวของไทย ทำให้ปีหน้าคงไม่ดีกว่าปีนี้ มากนัก
อุทัย อุทัยแสงสุข รปะธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แสนสิริ (SIRI) ยอมรับว่า แม้แสนสิริ จะบุกตลาดลักชัวรี่มากขึ้น แต่ยังคงมีปัญหายอดรีเจกต์เรตสูงมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี 2566 ในกลุ่มทาวน์เฮาส์ราคา 1-3 ล้านบาท สูงถึง 50% ต้องนำมา รีเซลถึง 2 รอบ กว่าจะปิดการขายได้ ขณะที่บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ยังไม่มากประมาณ 5-10% และจากยอดรีเจกต์เรตทำให้ยอดขายปีนี้ต่ำเป้า 10% แต่รายได้ยังเป็นไปตามเป้า 40,000 ล้านบาท ส่วนปีหน้ายังคงมอนิเตอร์ทั้งหนี้ครัวเรือน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดีมานด์ ซัพพลายในตลาด อย่างใกล้ชิด ก่อนวางแผนลงทุนใหม่
‘ลุ้น’ นายกฯ เศรษฐา ออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ หลังปีใหม่
สำหรับปีหน้า 2567 นายกฯ เศรษฐา เป็นอีกความหวังของคนในอุตสาหกรรมนี้ เพราะ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย (ธุรกิจบ้านจัดสรร อาคารชุดไทย อสังหาริมทรัพย์ไทย) ซึ่งจับมือกับ 3 องค์กร คือ คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้มีการ จัดทำข้อเสนอการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการอสังหาฯ ส่งให้นายกฯ เศรษฐา พิจารณาออกเป็นมาตรการหลังปีใหม่ เพื่อปลุกกำลังซื้อ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว มาตรการที่ว่า ประกอบด้วย
มาตรการเฉพาะหน้า เรื่องการลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนองเหลือ 0.01% พร้อมขยายเพดานราคาบ้านเป็นทุกระดับราคา โดยลดให้ 3 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินเสียปกติ ซึ่งขณะนี้กล่าวได้ว่า ประเด็นนี้ ได้ลดลงแล้ว โดยค่าธรรมเนียมการโอนปกติ 2.00% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจำนอง ปกติ 1.00 % เหลือ 0.01%
ลดภาษีที่ดิน 50%, ผ่อนเกณฑ์ LTV อีก 2 ปี, ลดภาษีซื้อบ้านหลังแรก และฟื้นโครงการบ้านดีมีดาวน์
มาตรการระยะกลาง (Midterm) จะเป็นการ ‘ขอผ่อนเกณฑ์วีซ่าสำหรับต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ’ จากเดิม เป็นการอนุมัติให้วีซ่าระยะยาวกลุ่มเศรษฐีผู้มีรายได้สูง และกลุ่มผู้มีศักยภาพสูง ที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยได้ 10 ปี มีคุณสมบัติสูง จึงขอให้ปรับลดลงมาเป็นมิดเทอมด้วยระยะเวลาของวีซ่า 3-5 ปี ให้ครอบคลุมนักท่องเที่ยวที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทย สรุปมาตรการระยะกลาง ประกอบด้วย
• การผ่อนเกณฑ์ ขอให้มิดเทอมวีซ่าต่างชาติ 5 ปี เมื่อซื้อคอนโด 3-5 ล้านบาท
• ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรได้ไม่เกิน 25% ในกรุงเทพฯราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และต่างจังหวัดไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท
• ขยายเวลาการเช่าเป็น 50 ปี เพิ่มสัดส่วนต่างชาติซื้อคอนโดได้มากกว่า 49%
คงต้องจับตาดูต่อไปว่า ต้นปีใหม่ 2567 ข้อเสนอจากภาคเอกชนทั้งหมดนี้ จะผ่านการพิจารณาจาก ‘นายกฯ เศรษฐา’ กี่ข้อ หรือยังต้องรอไปก่อน จนกว่าจะเห็นทิศทางของปัจจัยเสี่ยงกับเศรษฐกิจไทยคลี่คลายลง หรือไม่?
